IR sobre aluguel: como declarar em 2026 (guia completo)

Quem recebe aluguel precisa declarar essa renda no Imposto de Renda — e pagar o carnê-leão mensalmente se o valor recebido ultrapassar o limite de isenção. Em 2026, com a Receita Federal mais atenta ao cruzamento de dados do mercado imobiliário, declarar o aluguel corretamente deixou de ser opcional para quem quer evitar problemas com o Fisco. Este guia explica tudo: como declarar, quais despesas deduzir e como calcular o imposto que você realmente deve.

Quando é obrigatório declarar aluguel

Toda pessoa física que recebe aluguel é obrigada a declarar essa renda no Imposto de Renda, independentemente do valor. No entanto, o pagamento mensal do imposto via carnê-leão só é obrigatório quando o valor recebido no mês supera o limite de isenção da tabela progressiva do IR — em 2026, esse limite é de R$ 2.824 mensais para a primeira faixa de tributação.

Isso significa que quem recebe, por exemplo, R$ 2.000 por mês de aluguel não precisa pagar o carnê-leão mensalmente, mas ainda precisa declarar essa renda na Declaração de Ajuste Anual (DAA) do IRPF. A omissão, mesmo para valores abaixo do limite de isenção, pode gerar questionamentos da Receita Federal e multas.

Para quem recebe aluguel de mais de um imóvel, os valores são somados. Se dois imóveis geram R$ 1.500 cada um por mês, o total de R$ 3.000 supera o limite de isenção e deve ter o carnê-leão recolhido mensalmente.

Como funciona o carnê-leão

O carnê-leão é o sistema de recolhimento mensal do Imposto de Renda para pessoas físicas que recebem rendimentos de outras pessoas físicas ou do exterior sem que haja retenção na fonte. O aluguel recebido diretamente do inquilino (pessoa física) é o exemplo mais clássico.

O cálculo é feito aplicando-se a tabela progressiva do IR sobre a soma dos aluguéis recebidos no mês, deduzidas as despesas permitidas. O pagamento é feito via DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

Em 2026, o programa Carnê-Leão Web, disponível no site da Receita Federal (cav.receita.fazenda.gov.br), permite o lançamento mensal dos recebimentos e calcula automaticamente o imposto devido. Ao final do ano, os dados são importados diretamente para a Declaração de Ajuste Anual, simplificando o processo.

Para quem recebe aluguel de pessoa jurídica (empresa inquilina), o imposto deve ser retido na fonte pelo inquilino, que repassa para a Receita Federal. Nesse caso, o locador recebe o valor já líquido de imposto e inclui o rendimento na declaração anual como “rendimentos com retenção na fonte”.

Despesas que podem ser deduzidas

A legislação permite deduzir algumas despesas da base de cálculo do IR sobre aluguel, o que reduz o imposto a pagar. É fundamental conhecer essas deduções para não pagar mais imposto do que o devido.

O IPTU pago pelo proprietário (locador) pode ser deduzido integralmente da renda de aluguel. Se o contrato determina que o IPTU é pago pelo inquilino, ele não pode ser deduzido pelo proprietário. Guarde todos os comprovantes de pagamento do IPTU.

As taxas de condomínio pagas pelo proprietário também são dedutíveis — mas apenas as ordinárias (manutenção regular do condomínio). Taxas extraordinárias (obras, reformas) não são dedutíveis como despesa do aluguel, mas podem ser consideradas como custo de aquisição para o cálculo do ganho de capital em uma futura venda.

A taxa de administração da imobiliária — geralmente 8% a 10% do aluguel — é dedutível integralmente. Isso é especialmente importante para quem usa imobiliária para gerir o imóvel, pois o imposto cai sobre o aluguel já descontado dessa taxa.

Os juros do financiamento imobiliário são dedutíveis quando o imóvel está alugado. Isso significa que parte da parcela do financiamento (a parcela de juros, não a de amortização do principal) pode ser deduzida da renda bruta de aluguel, reduzindo a base de cálculo do IR.

Como calcular o imposto sobre aluguel

O cálculo do IR sobre aluguel segue a tabela progressiva mensal do IR. Em 2026, as faixas são aproximadamente: até R$ 2.824 — isento; de R$ 2.825 a R$ 3.751 — alíquota de 7,5%; de R$ 3.752 a R$ 4.664 — alíquota de 15%; de R$ 4.665 a R$ 5.858 — alíquota de 22,5%; acima de R$ 5.858 — alíquota de 27,5%.

O cálculo não é aplicado sobre todo o valor — há uma parcela a deduzir em cada faixa, de modo que a alíquota efetiva é sempre menor do que a alíquota marginal. Por exemplo, quem recebe R$ 4.000 de aluguel não paga 15% sobre os R$ 4.000 inteiros, mas aplica o cálculo escalonado das faixas.

Exemplo prático: proprietário recebe R$ 4.000 de aluguel e paga R$ 400 de IPTU e R$ 300 de taxa de administração. Base de cálculo: R$ 4.000 – R$ 400 – R$ 300 = R$ 3.300. Aplicando a tabela sobre R$ 3.300: alíquota de 7,5% com dedução de R$ 211,84. Imposto aproximado: R$ 3.300 × 7,5% – R$ 211,84 = R$ 35,66. Uma quantia modesta para quem declara corretamente.

Como declarar no IRPF anual

Na Declaração de Ajuste Anual do IRPF, os rendimentos de aluguel são informados na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior”. Para cada imóvel e cada inquilino, deve-se informar: CPF ou CNPJ do inquilino, endereço do imóvel e valor total recebido no ano.

Quem já preencheu o carnê-leão no sistema da Receita Federal durante o ano pode importar os dados diretamente para a declaração, evitando retrabalho. Quem não usou o carnê-leão precisa preencher manualmente os valores e o sistema calcula se houve imposto a pagar, saldo a restituir ou imposto dentro do pago.

O imóvel alugado também deve ser informado na ficha de Bens e Direitos, com a descrição completa do imóvel, o valor de aquisição (custo histórico) e o nome e CPF/CNPJ do inquilino. Essa informação permite à Receita Federal cruzar dados com a ficha de rendimentos.

Alugar como pessoa jurídica vale a pena?

Muitos proprietários de múltiplos imóveis consideram criar uma empresa (pessoa jurídica) para centralizar os aluguéis, com o objetivo de pagar menos imposto. Essa estratégia pode funcionar em determinadas situações, mas tem custos e complexidades que precisam ser avaliados com um contador especializado em direito tributário imobiliário.

Uma empresa optante pelo Simples Nacional que tenha como atividade principal a locação de imóveis propaga pode ter tributação menor do que a pessoa física em alíquotas altas. No entanto, os custos contábeis, a obrigatoriedade de pró-labore e as contribuições previdenciárias do sócio precisam ser computados no cálculo final. Para quem tem apenas um ou dois imóveis, a pessoa jurídica raramente compensa.

Como a Receita Federal detecta omissões

A Receita Federal cruza informações de diversas fontes para identificar omissões na declaração de aluguel. As principais são: informações fornecidas pelos próprios inquilinos (que deduzem o aluguel como despesa quando são pessoa jurídica); dados de cartórios de registro de imóveis; informações de imobiliárias que são obrigadas a informar os valores pagos; e dados das plataformas de aluguel por temporada como Airbnb, que repassa informações ao Fisco em atendimento à legislação.

A malha fina por omissão de rendimentos de aluguel é uma das mais comuns no Brasil. Quem é intimado a prestar esclarecimentos pode regularizar a situação pagando o imposto devido com multa (20% sobre o imposto) e juros (SELIC). Quem é autuado sem ter prestado esclarecimentos fica sujeito a multa de 75% a 150% do imposto devido.

Perguntas Frequentes

Todo aluguel precisa ser declarado no IR?

Sim. Toda renda de aluguel precisa ser declarada na Declaração de Ajuste Anual, independentemente do valor. O carnê-leão mensal só é obrigatório quando o valor mensal supera o limite de isenção (R$ 2.824 em 2026), mas a declaração anual é sempre obrigatória para quem recebe aluguel.

O que acontece se eu não declarar o aluguel?

A omissão de rendimentos de aluguel pode resultar em malha fina, autuação fiscal com multa de 75% a 150% do imposto devido, mais juros pela Selic. Em casos de fraude comprovada, pode haver responsabilidade criminal. A regularização espontânea, antes da autuação, tem multa reduzida de 20% sobre o imposto.

Posso deduzir a reforma do imóvel alugado?

Reformas e benfeitorias não são dedutíveis como despesa mensal do aluguel no carnê-leão. No entanto, elas podem ser adicionadas ao custo de aquisição do imóvel para reduzir o ganho de capital na venda futura. Guarde todas as notas fiscais de reformas — elas têm valor tributário real na hora de vender o imóvel.

Se o inquilino não pagar o aluguel, preciso declarar?

Não. O IR incide sobre o aluguel efetivamente recebido. Valores em atraso que não foram pagos não precisam ser declarados. Quando o inquilino pagar os valores atrasados (mesmo que em outro ano), o pagamento deve ser declarado no mês em que for efetivamente recebido.

Como declarar imóvel alugado por temporada (Airbnb)?

Aluguel por temporada via Airbnb ou plataformas similares é tratado como aluguel comum para fins tributários. Os valores recebidos devem ser declarados no carnê-leão mensalmente (se superarem o limite de isenção) e na DAA anual. A plataforma emite um informe de rendimentos que facilita a declaração.