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IPTU em São Paulo 2026: Como Calcular, Prazos de Pagamento e Isenção

Posted by Eliezio Souza sobre 29 de junho, 2026
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Resumo rápido: O IPTU de São Paulo é calculado sobre o Valor Venal do imóvel aplicando alíquotas entre 1% e 1,5% para residências e 1,5% a 2% para imóveis não residenciais. Em 2026, o vencimento da cota única com desconto de 3% é em fevereiro. Aposentados e idosos de baixa renda podem ter isenção total. → Falar com corretor

O que é o IPTU e como ele é calculado em São Paulo

O IPTU — Imposto Predial e Territorial Urbano — é um tributo municipal cobrado anualmente de todos os proprietários de imóveis urbanos. Em São Paulo, é administrado pela Secretaria Municipal da Fazenda (SF) e representa uma das principais fontes de arrecadação do município. O pagamento do IPTU é uma obrigação do proprietário — não do inquilino, embora contratos de locação frequentemente transfiram esse custo ao locatário por acordo contratual.

O cálculo do IPTU é baseado no Valor Venal do Imóvel (VVI) — uma estimativa do valor de mercado do imóvel estabelecida pela Prefeitura com base em critérios como localização, área, tipo de construção e características do terreno. O Valor Venal é revisado periodicamente e costuma ser inferior ao valor real de mercado (especialmente em bairros mais valorizados), mas cresce progressivamente conforme a Prefeitura atualiza a Planta Genérica de Valores (PGV), que serve como base para o cálculo.

A fórmula básica é: IPTU = Valor Venal × Alíquota × Fator de Uso. O Valor Venal é calculado pela Prefeitura; a Alíquota depende do tipo de uso e valor do imóvel; e o Fator de Uso é 1,0 para imóveis residenciais, 2,0 para imóveis não residenciais e 3,0 para imóveis subutilizados ou sem construção em área especial.

Para imóveis residenciais (apartamentos), o Valor Venal Residencial é calculado com base na fórmula: VVR = (Área do terreno × Valor do m² do terreno na Planta) + (Área construída × Valor do m² de construção × Coeficiente de vetustez). O coeficiente de vetustez reduz o valor venal conforme o imóvel envelhece, o que explica por que apartamentos mais antigos têm IPTU proporcionalmente menor em relação ao valor de mercado.

Alíquotas do IPTU em São Paulo em 2026

Em São Paulo, o IPTU residencial tem alíquotas progressivas conforme o valor venal do imóvel. Para 2026, as alíquotas residenciais são: imóveis com valor venal até R$200.000: 0,6%; de R$200.001 a R$350.000: 0,9%; de R$350.001 a R$700.000: 1,1%; de R$700.001 a R$1.000.000: 1,3%; acima de R$1.000.000: 1,5%. Essas alíquotas são aplicadas ao valor venal, que costuma ser inferior ao valor de mercado.

Para imóveis não residenciais (comerciais, industriais), as alíquotas são mais altas: de 2% a 2,5% sobre o valor venal não residencial. Galpões industriais e terrenos subutilizados em Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) podem ter alíquotas ainda mais elevadas pelo IPTU Progressivo no Tempo, que chega a 15% ao ano como penalidade.

Para dar um exemplo prático: um apartamento de 80 m² em Moema com valor venal estimado pela Prefeitura em R$600.000 paga IPTU de aproximadamente R$6.600/ano (1,1% × R$600.000). Um apartamento de 120 m² no Itaim Bibi com valor venal de R$1.200.000 paga cerca de R$18.000/ano (1,5% × R$1.200.000). Um apartamento de 60 m² em Tatuapé com valor venal de R$250.000 paga em torno de R$2.250/ano.

Cálculo do IPTU de imóvel em São Paulo
O IPTU é calculado sobre o Valor Venal do imóvel, que geralmente é menor que o valor de mercado real

Prazos e formas de pagamento do IPTU em 2026

Em São Paulo, os carnês de IPTU são enviados pelos Correios entre janeiro e fevereiro. O pagamento pode ser feito em cota única (com desconto de 3%) ou em até 10 parcelas mensais (sem desconto). Em 2026, o prazo para pagamento da cota única com desconto é em fevereiro — consulte o carnê para a data exata, pois ela varia conforme o dígito final da inscrição imobiliária do imóvel.

O IPTU pode ser pago em qualquer banco, casas lotéricas, pelo internet banking, pelo aplicativo do banco ou via Pix com a chave de pagamento que aparece no carnê. Quem não receber o carnê pelos Correios pode emitir a segunda via pelo site da Prefeitura de SP (sp.gov.br) ou pelo aplicativo SP156, inserindo o número da inscrição imobiliária do imóvel.

O atraso no pagamento do IPTU gera multa de 2% sobre o valor da parcela atrasada, mais juros de 1% ao mês (pro rata die). Se o débito não for regularizado, a Prefeitura inscreve o imóvel na Dívida Ativa e pode ajuizar execução fiscal — o que pode resultar em penhora do imóvel. A dívida de IPTU tem preferência sobre outros credores (exceto dívidas trabalhistas e alimentares) no caso de leilão judicial do imóvel.

Isenção e desconto de IPTU em São Paulo

A Prefeitura de São Paulo oferece isenção total de IPTU para imóveis residenciais de proprietários que: tenham mais de 60 anos, recebam até 3 salários mínimos (renda total da família), o imóvel seja o único bem imóvel do proprietário e que o valor venal do imóvel não ultrapasse R$1.310.000 (em 2026). A isenção deve ser solicitada a cada ano no prazo estabelecido pela Prefeitura (geralmente até dezembro do ano anterior).

Há também isenção para aposentados e pensionistas do INSS nas mesmas condições acima. Pessoas com deficiência física, mental ou visual severa podem obter isenção mediante laudo médico e comprovação de renda. Imóveis tombados pelo patrimônio histórico têm desconto progressivo conforme o nível de tombamento (municipal, estadual ou federal).

Para solicitar isenção, o proprietário deve comparecer a uma Subprefeitura ou Administração Regional com: CPF, RG, comprovante de residência, extrato do benefício do INSS (se aposentado), certidão de estado civil e documentos do imóvel (IPTU do exercício anterior ou certidão da matrícula). O processo pode ser iniciado também pelo portal Nota Fiscal Paulistana ou SP156.

Imóvel residencial em São Paulo Zona Sul
Em bairros da Zona Sul como Moema e Brooklin, o IPTU reflete a valorização acelerada da região nos últimos anos

Como recorrer se o valor do IPTU estiver errado

Se você considera que o Valor Venal do seu imóvel está incorreto — e consequentemente o IPTU está alto demais — você pode apresentar uma impugnação administrativa à Prefeitura. O prazo para impugnar é geralmente o mesmo prazo de vencimento da primeira parcela.

O processo de impugnação exige: descrição detalhada do imóvel com as características corretas (área real construída, data de construção, materiais utilizados) e, idealmente, um laudo de avaliação elaborado por engenheiro ou arquiteto credenciado que demonstre que o Valor Venal calculado pela Prefeitura está acima do razoável. A Secretaria da Fazenda analisa o pedido e pode ou não aceitar a revisão.

Caso a impugnação administrativa seja negada e você acredite que o valor é injusto, é possível ingressar com mandado de segurança ou ação anulatória de débito fiscal — mas essa via exige um advogado tributarista e é recomendada apenas quando o valor disputado é significativo (geralmente acima de R$10.000 de diferença por ano).

IPTU de apartamento na planta: quando começa a pagar?

Quem compra apartamento na planta começa a pagar IPTU a partir do exercício fiscal seguinte à emissão do Habite-se e à averbação da construção na matrícula. Na prática, isso significa que você pode passar vários anos sem pagar IPTU do apartamento comprado na planta — apenas o terreno (sobre o qual a construtora paga o IPTU territorial até a conclusão da obra) é tributado durante a construção.

Após a averbação, a Prefeitura cadastra cada unidade individualmente no sistema de arrecadação e passa a emitir o carnê de IPTU no nome do proprietário de cada apartamento. O valor inicial pode ser uma surpresa para compradores que não fizeram essa conta antes — especialmente em apartamentos de alto padrão em bairros valorizados.

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Eliezio Souza informa o IPTU estimado de cada imóvel antes da compra, para que você tome a decisão sem surpresas.

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Perguntas frequentes sobre IPTU em São Paulo

O inquilino paga o IPTU ou o dono?
Por lei, o IPTU é obrigação do proprietário. Mas é comum que contratos de locação transfiram esse custo ao inquilino contratualmente. Se o contrato prevê que o inquilino paga, ele deve pagar — se não prevê, o proprietário é o responsável legal. Em caso de inadimplência, a Prefeitura cobra do proprietário, independentemente do que diz o contrato de locação.
Como consultar o valor do IPTU de um imóvel em SP?
Você pode consultar pelo site da Prefeitura de SP (sp.gov.br), pelo aplicativo SP156 ou pelo Nota Fiscal Paulistana, inserindo o número da inscrição imobiliária (que consta na matrícula do imóvel ou em carnês anteriores). O número de inscrição imobiliária também pode ser consultado no IPTU do imóvel do ano anterior.
Vale a pena pagar o IPTU em cota única?
Geralmente sim. O desconto de 3% na cota única equivale a uma rentabilidade anualizada de cerca de 6% — comparável ou superior à maioria das aplicações conservadoras. Se você tem o dinheiro disponível e não vai precisar dele nos próximos meses, pagar à vista é a melhor opção financeira.
Quem tem mais de 60 anos tem isenção automática de IPTU?
Não é automática — precisa ser solicitada. Além da idade (60+ anos), é preciso comprovar renda de até 3 salários mínimos, que o imóvel é o único bem imóvel do requerente e que o valor venal não ultrapassa o limite estabelecido. O pedido deve ser feito junto à Prefeitura a cada ano.
O IPTU pode ser parcelado no cartão de crédito?
Sim. Vários bancos e emissoras de cartão permitem o pagamento do boleto de IPTU no crédito (parcelado), mas há cobranças de tarifas e juros do cartão sobre as parcelas. A maioria dos contribuintes economiza mais pagando em cota única ou nas parcelas mensais do carnê sem o custo adicional do cartão.
Quando começa a pagar IPTU de apartamento comprado na planta?
A partir do exercício fiscal seguinte à emissão do Habite-se e à averbação da construção. Durante a fase de obra, apenas o IPTU do terreno é cobrado — e quem paga é a construtora, não o comprador. Após a entrega e averbação, cada unidade passa a ser tributada individualmente.
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