Documentação para Compra de Imóvel em São Paulo: Guia Completo 2026

Documentos pessoais do comprador

A primeira categoria de documentos para a compra de um imóvel são os seus próprios documentos pessoais. Esses documentos servem para identificar você como comprador, comprovar sua capacidade financeira e verificar sua situação jurídica perante eventuais credores. A lista completa é: RG e CPF (ou CNH como documento único), certidão de estado civil atualizada (certidão de nascimento para solteiros, certidão de casamento para casados, certidão de casamento com averbação de divórcio para divorciados), comprovante de residência atualizado (conta de luz, água, telefone ou banco dos últimos 3 meses), declaração de Imposto de Renda dos últimos 2 anos com recibo de entrega (ou declaração de isento se não for obrigado a declarar).

Para comprovar renda, você precisará de documentos diferentes dependendo do seu vínculo empregatício: assalariados com carteira assinada devem apresentar os 3 últimos holerites e a Carteira de Trabalho com registro atualizado; servidores públicos apresentam contracheque e, se possível, declaração da folha de pagamento emitida pelo RH; autônomos e MEI apresentam extrato bancário dos últimos 6 meses, Declaração de IR dos últimos 2 anos e Decore (Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos) emitida por contador; empresários precisam dos atos constitutivos da empresa (contrato social), declaração de pró-labore e extrato bancário da empresa e pessoal.

Além desses documentos básicos, o banco pode solicitar certidões negativas: Certidão Negativa de Débitos Federais (emitida pela Receita Federal em receita.fazenda.gov.br), Certidão Negativa de Débitos Estaduais (emitida pela Fazenda Estadual) e Certidão de Distribuição de Ações Cíveis e Criminais (para verificar se há processos em seu nome no tribunal estadual). Essas certidões têm validade de 30 a 60 dias.

Documentos do imóvel

Para imóveis prontos (usados ou novos já entregues), você precisará verificar uma série de documentos que garantem que o imóvel está regular e sem ônus que possam prejudicar a transação. Os principais são: Matrícula atualizada do imóvel (emitida com no máximo 30 dias de antecedência pelo Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está registrado). A matrícula é o documento central — ela mostra o histórico completo do imóvel, eventuais ônus (hipotecas, penhoras, usufruto), os proprietários anteriores e a situação atual.

IPTU do exercício corrente — verifica se o imposto está em dia e confirma as características do imóvel (área, uso, localização) registradas na Prefeitura. Habite-se (ou certidão de conclusão de obra) — para imóveis com até 30 anos sem Habite-se, é essencial verificar a situação perante a Prefeitura. Convenção de condomínio e regulamento interno — para apartamentos, esses documentos estabelecem as regras que você terá que seguir ao morar no condomínio. Declaração de quitação condominial — certifica que não há débitos de condomínio em aberto (taxas atrasadas, obras extraordinárias). Se houver, o comprador pode negociar que o vendedor quite antes do ato ou desconte do valor.

Documentos do vendedor

Para proteger o comprador de eventuais problemas jurídicos do vendedor (dívidas, processos judiciais), é essencial verificar a situação pessoal de quem está vendendo. Os documentos a serem exigidos do vendedor são: RG e CPF do vendedor (e cônjuge, se casado), certidão de estado civil (se casado, o cônjuge deve assinar o contrato — o imóvel é bem conjugal salvo se adquirido antes do casamento em regime de separação total), Certidão Negativa de Débitos Federais, Estaduais e Municipais (CND da Receita Federal, PGFN, Fazenda Estadual e Prefeitura), Certidão Negativa de Protestos (do cartório de protestos da cidade de domicílio do vendedor), Certidão de Distribuição de Ações Cíveis, Criminais e de Falência (do tribunal estadual e federal), Certidão de Regularidade Fiscal com o FGTS (se o vendedor for empresa).

Essas certidões têm como objetivo garantir que o vendedor não tem dívidas que possam resultar em penhora do imóvel após a venda — o que colocaria o comprador em uma situação problemática, especialmente se a fraude à execução for reconhecida pela Justiça. A verificação cuidadosa protege o comprador e facilita o processo de escritura e registro sem impugnações futuras.

Documentos específicos para financiamento bancário

Quando você financia o imóvel pelo banco, toda a documentação acima é necessária, mas o banco ainda solicita documentos adicionais. O processo de análise de crédito no banco começa com: preenchimento da proposta de crédito imobiliário (online ou presencialmente), entrega dos documentos pessoais e de renda, autorização para consulta ao Serasa e SCR (Sistema de Informações de Crédito do Banco Central).

Após a pré-aprovação do crédito, o banco solicita os documentos do imóvel para fazer a avaliação. O engenheiro ou perito do banco visita o imóvel e emite um laudo de avaliação. O banco financia até 80% do menor valor entre o preço de compra e o laudo de avaliação — isso é importante: se o banco avaliar o imóvel em menos que o preço de compra, você terá que complementar com recursos próprios a diferença entre o valor financiado e o valor real.

Documentação para compra de apartamento na planta

Para comprar um apartamento na planta (diretamente com a construtora), a documentação exigida no momento do contrato é bem mais simples: basicamente RG, CPF, certidão de estado civil e comprovante de renda para análise de crédito interna da construtora. A construtora tem mais flexibilidade que o banco na análise de crédito, pois o imóvel ainda vai ser construído e ela consegue ajustar as condições de pagamento durante a obra.

Os documentos mais detalhados (incluindo certidões, comprovantes de renda completos e documentos do cônjuge) são exigidos somente no momento do financiamento bancário — geralmente 30 a 60 dias antes da entrega das chaves, quando o imóvel está pronto ou quase pronto. Isso facilita a compra na planta para profissionais autônomos, empresários ou pessoas em transição de emprego, que podem ter dificuldade em comprovar renda no momento da assinatura do contrato mas preveem ter capacidade de financiamento no momento da entrega.

Documentos para escritura e registro do imóvel

A etapa final da compra de um imóvel é a lavratura da escritura de compra e venda no Cartório de Notas e seu posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis. Para essa etapa, você precisará de: matrícula atualizada do imóvel (máximo 30 dias), certidões negativas do vendedor (todas as já mencionadas), Certidão Negativa de Débito de ITBI (ou comprovante de recolhimento do imposto), documento de quitação do IPTU do exercício corrente, RG e CPF de comprador e vendedor, certidão de estado civil de ambos e, se houver financiamento, o contrato de financiamento registrado servirá como o instrumento da transmissão.

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) em São Paulo é de 3% sobre o valor da transação (ou valor venal, se maior). Para financiamentos bancários com SFH, há redução do ITBI para a parcela financiada — geralmente 50% de desconto. O ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura. Os custos cartorários (escritura + registro) variam conforme o valor do imóvel e são tabelados pelo Estado — geralmente entre R$3.000 e R$15.000 para imóveis entre R$300.000 e R$1.500.000.

Perguntas frequentes sobre documentação para compra de imóvel