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Em quais tipos de propriedade comercial você deve investir?

postado por Eliezio Souza sobre 18 de dezembro, 2021
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Quando se trata de investimento em imóveis comerciais, os investidores geralmente desejam saber em quais tipos de propriedades devem considerar investir. Este artigo discute cerca de 5 grupos de propriedades e as razões pelas quais você deve ou não considerá-las.

1. Terreno: as pessoas que investem em terra bruta muitas vezes esperam comprar terras agrícolas próximas a terras comercialmente zoneadas por alguns milhares de dólares por acre. Eles sonham que seu lote será re-zoneado para comercial em um futuro próximo, que vale centenas de milhares de dólares ou mais o acre. Pessoas que o convencem a investir em terra bruta, muitas vezes tentam lhe vender este sonho. Embora esse sonho realmente aconteça da mesma forma que é possível tirar a sorte grande em Las Vegas, a realidade é que a maioria dos investidores perde dinheiro ou obtém pouco retorno no investimento em terrenos. É um investimento muito arriscado, pois a terra gera pouca ou nenhuma renda. Do ponto de vista do imposto de renda, o valor dos terrenos não é depreciado, então você não pode reivindicar depreciação. Além disso, a taxa de juros para o empréstimo de terras também é muito alta em comparação com outros tipos de propriedades comerciais. Portanto, a cada mês, você precisaria arranjar dinheiro para pagar a hipoteca, sem cobrar nada. Você deve considerar investir em terrenos se você

– Saiba como se desenvolver para que você possa converter um terreno bruto em um shopping center.

– Saiba exatamente o que você faz e tenha bolso profundo.

– Ser dono do terreno de um shopping center (você não é o dono dos prédios).

2. Apartamentos: trata-se de um investimento de gerenciamento intensivo, pois a taxa de rotatividade é alta. Os arrendamentos são de curto prazo, muitas vezes em um ano de mês a mês. Conforme os inquilinos entram e saem, você precisa gastar dinheiro para deixar a unidade pronta para ocupação. Os inquilinos de apartamentos tendem a ter um histórico de pagamentos atrasados ​​mais alto do que os outros inquilinos, pois eles costumam ter um orçamento mais apertado. Se você não gosta das dores de cabeça de lidar com muitos inquilinos, provavelmente vai querer ficar longe de apartamentos. A chave para um investimento em apartamento de sucesso é

– Controlar ou minimizar despesas. Isso pode parecer uma tarefa trivial até que você veja a lista de despesas fornecida pelo gerente da propriedade. Essas despesas incluem: publicidade, contabilidade, taxas bancárias (para fundos insuficientes), melhoria de capital, subsídio para lavanderia automática, limpeza, taxas de coleta, coleta de lixo, seguro, paisagismo, taxas legais (despejo), manutenção, gestão de propriedade externa, gestão de propriedade local , controle de pragas, pintura, reparos, varredura, segurança, IPTU, serviços públicos e água.

– Invista apenas em imóveis com boa localização e sem manutenção diferida.

– Fique longe de áreas com controle de aluguel, por exemplo, Berkeley, Los Angeles.

Caso contrário, você pode acabar obtendo pouco fluxo de caixa ou até mesmo tendo fluxo de caixa negativo. Se um de seus objetivos de investimento é obter alto fluxo de caixa, você pode preferir ficar longe de apartamentos. Na Califórnia, se você possui um apartamento de 16 ou mais unidades, você deve ter um gerente no local. Isso aumenta ainda mais as despesas. Em geral, os apartamentos são fáceis de comprar e mais difíceis de vender. Sempre há muitos deles em qualquer mercado. A vantagem dos apartamentos é que eles tendem a ter uma alta taxa de ocupação, pois todos precisam de um teto sobre suas cabeças. Devido a este fato, a taxa de juros para apartamentos é frequentemente ¼ a ½ por cento mais baixa do que outras propriedades comerciais.

3. Propriedades de finalidade especial: São propriedades projetadas para um negócio específico, por exemplo, restaurantes, postos de gasolina e hotéis / motéis.

– Restaurantes: alguns investidores gostam de investir em restaurantes de fast food de marca como Burger King, Pizza Hut, Jack In The Box, KFC. Estas são propriedades de um único inquilino com arrendamento triplo-líquido absoluto de longo prazo que muitas vezes não exigem responsabilidades de gestão por parte do senhorio. No entanto, a receita de aluguel ou a taxa máxima para esses restaurantes costumam ser mais baixas, na faixa de 5 a 7%. Restaurantes de marcas regionais emergentes como Johnny Carino’s, Back Yard Burger, Zaxby’s ou Tia’s TexMex tendem a oferecer uma taxa de capitalização mais alta na faixa de 7 a 8,5%. No entanto, quando você olha mais profundamente nas demonstrações financeiras, elas podem não ter lucro ainda. Os operadores de restaurantes vendem os imóveis para investidores com uma taxa de capitalização mais alta e alugam a propriedade de volta por 20 anos. Eles, por sua vez, usam o produto da venda para expandir seus negócios, construindo mais restaurantes. Portanto, se você estiver disposto a assumir riscos maiores, será recompensado com uma alta renda com esses restaurantes emergentes.

– Postos de gasolina: ao comprar um posto de gasolina, você compra tanto um imóvel quanto o negócio de posto de gasolina. A maioria dos postos de gasolina também tem lojas de conveniência e, às vezes, várias baias de reparos de automóveis. A margem de lucro do gás é fixada em 10-20 centavos por galão [many customers wrongly blame the high gas prices on the innocent gas station operators] mas é muito alto para loja de conveniência. Esta é considerada uma propriedade ocupada pelo proprietário que o qualifica para um empréstimo da SBA com apenas 10% do pagamento inicial. Se você não planeja se envolver na administração de postos de gasolina, consertos de automóveis e lojas de conveniência, convém ficar longe dos postos de gasolina, pois a gasolina é um produto químico que pode contaminar o solo. Uma vez que um vazamento ocorre e contamina o meio ambiente, leva anos e muito dinheiro para limpar o solo. Você pode até mesmo ser responsabilizado por danos de proprietários de propriedades adjacentes, pois a contaminação pode se espalhar para suas propriedades. É quase impossível vender sua propriedade, pois nenhum credor deseja emprestar aos compradores o dinheiro para comprá-la.

– Hotéis / Motéis: ao comprar um hotel / motel, você compra o imóvel e um negócio 24 horas por dia 365 dias por ano. Este negócio requer muito trabalho e habilidades de marketing para preencher as salas. Os quartos de nada valem se estiverem vazios. O negócio tende a ser sazonal e pode ser afetado imediatamente por crises econômicas e eventos políticos, por exemplo, 11 de setembro. Muitas dessas propriedades são propriedade de índios com o sobrenome Patel, pois eles parecem trabalhar mais e conhecer bem o negócio.

4. Edifícios de escritórios: essas propriedades são edifícios de um ou vários andares. Os edifícios de escritórios de dois andares mais antigos sem elevadores tendem a ter dificuldade em encontrar inquilinos no andar superior, pois muitas empresas de serviços podem ter clientes com deficiência física que não podem subir as escadas.

– Edifícios de um único inquilino: os imóveis são usados ​​como sedes corporativas de grandes corporações como a Cisco. Esses grandes edifícios tendem a ser mais sensíveis à economia. Uma vez desocupado, é difícil encontrar um inquilino substituto.

– Edifícios multilocatários: esses imóveis são alugados por pequenas empresas, por exemplo, imóveis, contadores fiscais. Os investidores que compram essas propriedades desejam distribuir os riscos do investimento. Quando um inquilino desocupa uma unidade, você perde apenas uma pequena porcentagem da receita do aluguel.

– Locatários de alta qualidade: a maioria possui bons créditos, grande quantidade de ativos e paga o aluguel pontualmente no vencimento.

– Locações: As locações de edifício comercial variam de serviço completo [landlords pay property tax, insurance, maintenance and utilities] para NNN [tenants pay property tax, insurance, maintenance and utilities]. O aluguel NNN é um teste decisivo para saber se o prédio de escritórios está em alta demanda por inquilinos ou não.

– Edifícios médicos: esses imóveis são alugados principalmente por médicos e dentistas. Um bom edifício médico deve estar em frente ou do outro lado da rua de um hospital. Isso torna mais conveniente para os médicos irem e voltarem entre o hospital e seus consultórios. Alguns investidores preferem edifícios médicos, pois os inquilinos médicos são à prova de recessão.

5. Centros de compras / varejo: Esses centros são, em sua maioria, de um único andar e podem acomodar uma ampla variedade de inquilinos: empresas de varejo e serviços, restaurantes, médicos, escolas e até mesmo igrejas. Como resultado, este é o tipo de propriedade comercial mais popular que os investidores procuram. Eles estão sempre em alta demanda, pois há mais compradores e poucos vendedores.

– Multi-tenant strip: a vantagem deste investimento é que quando um inquilino se muda, você perde apenas uma parte da receita total enquanto procura um novo inquilino. Então você espalha os riscos nesta propriedade.

– Edifício unifamiliar: A vantagem é que você só precisa trabalhar com um inquilino. Alguns dos inquilinos, por exemplo, Costco, Home Deport, Walmart, CVS Pharmacy, assinam um contrato de arrendamento de 10-20 anos e garantem com seus ativos corporativos que podem valer bilhões de dólares. Isso torna o seu investimento muito seguro.

– Locatários de alta qualidade: a maioria possui bons créditos, grande quantidade de ativos e paga o aluguel pontualmente no vencimento. Eles costumam assinar contratos de arrendamento de longo prazo de 5 a 30 anos, então você não precisa se preocupar em encontrar novos inquilinos a cada ano. Eles mantêm seu imóvel em boas condições e às vezes até gastam seu próprio dinheiro para torná-lo mais bonito e atrair os clientes às lojas.

– Arrendamentos Triple Net (NNN): os arrendamentos para centros de varejo costumam ser em favor do senhorio. Os inquilinos pagam um aluguel básico e reembolsam o locador pelos impostos sobre a propriedade, seguro, manutenção e, às vezes, até taxas de administração de propriedade. Isso elimina muitos riscos de você como investidor. O aluguel NNN, de certa forma, é um teste decisivo para saber se a propriedade está em alta demanda pelos inquilinos ou não.

– Locação de terreno: ocasionalmente, um centro comercial com locação de terreno está à venda. Quando você compra este centro, você possui apenas a melhoria, mas não o terreno abaixo. Pode ser uma propriedade troféu, mas você deve pensar três vezes antes de investir. Assim que o contrato de arrendamento expira e o proprietário se recusa a prorrogá-lo, você não possui nada! Portanto, é fácil comprar este centro, mas muito difícil de vender.

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Source by David V. Tran

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