Escritura e Registro de Imóvel em SP: Quanto Custa e Como Fazer em 2026
ITBI: quanto custa e como pagar em São Paulo
O ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — é o imposto municipal cobrado sobre toda transação de compra e venda de imóvel. Em São Paulo, a alíquota é de 3% sobre o valor da transação (ou o valor venal do imóvel, o que for maior). Ele é pago pelo comprador antes da lavratura da escritura de compra e venda.
Para imóveis financiados pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), há redução do ITBI sobre a parcela financiada: apenas 0,5% sobre o valor financiado, e 3% sobre o valor não financiado (a entrada). Isso representa uma economia significativa — em um apartamento de R$500.000 financiado em 80% (R$400.000 de financiamento + R$100.000 de entrada), o ITBI seria: 3% × R$100.000 = R$3.000 (sobre a entrada) + 0,5% × R$400.000 = R$2.000 (sobre o financiamento) = R$5.000 total, em vez de R$15.000 (3% sobre o total). A economia é de R$10.000.
O ITBI é pago na guia emitida pela Prefeitura de São Paulo (DAMSP — Documento de Arrecadação Municipal de São Paulo). Você pode emitir a guia pelo site da Prefeitura inserindo os dados do imóvel e da transação. O pagamento pode ser feito em bancos ou pelo internet banking. Após o pagamento, a guia quitada é apresentada ao tabelião no dia da lavratura da escritura.
Escritura de compra e venda: custo e processo
A escritura pública de compra e venda é lavrada no Cartório de Notas (tabelionato) de sua escolha. Em São Paulo, há muitos tabelionatos e o comprador pode escolher qualquer um — não precisa ser o cartório mais próximo do imóvel. Os emolumentos (honorários cartorários) são tabelados pelo Estado de São Paulo e calculados conforme o valor da escritura.
Para uma escritura de imóvel de R$500.000, os emolumentos do tabelionato ficam em torno de R$2.500 a R$4.000. Para R$1.000.000, em torno de R$4.000 a R$7.000. A tabela exata pode ser consultada no site da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (ANOREG) ou solicitada diretamente ao tabelionato. Além dos emolumentos, o tabelionato cobra ARI (Ato de Reconhecimento de Inteiro) e outros adicionais que costumam somar 15% a 25% sobre o valor principal.
Registro no Cartório de Registro de Imóveis
Após a lavratura da escritura no tabelionato, o documento deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. São Paulo é dividida em 15 circunscrições de registro de imóveis — cada imóvel pertence a uma delas conforme seu endereço. O registro da escritura na matrícula do imóvel é o ato que efetivamente transfere a propriedade do vendedor para o comprador.
O custo do registro também é tabelado. Para imóveis de R$500.000, o registro custa em torno de R$1.200 a R$2.000. Para R$1.000.000, entre R$2.000 e R$3.500. O prazo para registro varia de 5 a 30 dias úteis, dependendo do volume de serviço do cartório. Enquanto aguarda o registro, o comprador já é o proprietário jurídico do imóvel — a data do ato jurídico é a da lavratura da escritura, não a do registro.
Custo total de escritura e registro: simulação por faixa
| Valor do Imóvel | ITBI (3%) | Escritura (est.) | Registro (est.) | Total Est. |
|---|---|---|---|---|
| R$ 300.000 | R$ 9.000 | R$ 2.200 | R$ 900 | R$ 12.100 |
| R$ 500.000 | R$ 15.000 | R$ 3.500 | R$ 1.600 | R$ 20.100 |
| R$ 800.000 | R$ 24.000 | R$ 5.000 | R$ 2.400 | R$ 31.400 |
| R$ 1.500.000 | R$ 45.000 | R$ 8.500 | R$ 4.200 | R$ 57.700 |
Escritura de financiamento: como funciona
Quando há financiamento bancário, o instrumento da transmissão é o Contrato de Financiamento com Alienação Fiduciária — lavrado no próprio banco e registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Nesse caso, a escritura pública de compra e venda não é necessária (o contrato bancário a substitui), o que reduz os custos cartorários. O ITBI ainda é pago, mas com a alíquota reduzida (0,5%) sobre a parcela financiada.
O registro do contrato de financiamento no cartório de imóveis custa os mesmos emolumentos do registro da escritura — calculados sobre o valor total do imóvel (não apenas o valor financiado). Após a quitação do financiamento, o banco emite um Termo de Quitação que deve ser registrado no cartório para que a hipoteca seja liberada e a matrícula fique “limpa”.
Prazos e sequência correta do processo
A sequência ideal é: 1) Assinar o Contrato Particular de Compra e Venda (com a imobiliária ou construtora); 2) Reunir documentos do comprador, vendedor e imóvel; 3) Pagar o ITBI (antes da escritura); 4) Lavrar a escritura no tabelionato (com ITBI pago e documentos em ordem); 5) Registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis; 6) Receber a certidão de inteiro teor com a transmissão registrada.
Eliezio Souza orienta compradores em todo o processo de escritura e registro — da emissão do ITBI ao registro final no cartório.
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