Investir em imóveis para iniciantes: complexos de apartamentos
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Aqui estão alguns conselhos para investir em imóveis para iniciantes que estão pensando em investir em complexos de apartamentos. Muitos consultores de imóveis comerciais com uma opinião dizem que os complexos de apartamentos com mais de 150 unidades são os imóveis a serem comprados, não é necessariamente verdade. As unidades multifamiliares são de fato um investimento sólido. No entanto, o que você realmente deseja investir é onde poderá ganhar mais aluguel por unidade. Freqüentemente, isso ocorre em complexos multifamiliares com menos de 100 unidades.
Quando você está fazendo um lance de compra para um grande complexo, geralmente está fazendo lances contra instituições financeiras com recursos financeiros elevados. Isso cria duas desvantagens distintas para você como um investidor iniciante.
Primeiro, a maioria dos investidores comerciais iniciantes é forçada a se juntar a um grande consórcio de outros investidores para entrar em um negócio multimilionário. Isso dilui sua participação acionária e o peso que sua opinião conta quando surgem questões como quando vender.
Em segundo lugar, quando você e seus investidores estão fazendo lances com os últimos dólares que têm para investir, a grande instituição pode facilmente oferecer vários milhares a mais do que você pode levantar. Ir contra grandes investidores institucionais pode ser opressor.
Existem muitos outros motivos para investir em complexos com menos de 125 unidades:
A. Há menos conservação e manutenção. Você pode evitar as despesas adicionais de um gerente no local e uma equipe de manutenção em tempo integral.
B. Existem mais complexos de tamanho médio disponíveis a qualquer momento. Isso significa menos competição de outros investidores e mais oportunidade de encontrar um com fluxo de caixa excepcional.
C. Os retornos de dinheiro sobre dinheiro para complexos médios são frequentemente melhores do que para grandes complexos, pois você é capaz de oferecer uma ampla variedade de comodidades e serviços.
D. Você não estará lidando com uma instituição financeira como o vendedor com uma política de vendas complicada. O vendedor provavelmente será um indivíduo ou uma pequena parceria que pode fornecer termos de vendas flexíveis, se assim desejar.
E. Normalmente, eles precisarão de menos capital para adquirir. Isso significa que você pode controlar a propriedade individualmente ou com alguns parceiros. Assim, você possui uma porcentagem maior da propriedade e, portanto, uma quantidade maior dos lucros.
F. Freqüentemente, o vendedor menos informado evita aumentar os aluguéis porque se tornou amigo dos inquilinos ou tem medo de que a taxa de vagas aumente. Ao estudar os aluguéis e as taxas de vacância do mercado local, você descobrirá que pode aumentar imediatamente o fluxo de caixa por meio dos aumentos dos aluguéis.
Existem alguns argumentos muito bons para possuir pequenos complexos de apartamentos na faixa de 4 a 12 unidades. Isso pode ser um bom começo se você gerenciá-los pessoalmente e realizar a maior parte da manutenção. No entanto, este complexo de porte raramente gera receita suficiente para deixar lucro quando uma empresa de administração de imóveis é contratada.
O investimento para iniciantes pode começar com pequenos complexos e, uma vez que a receita esteja estabilizada, compre outro. Depois de alguns anos, você terá 3 ou 4 pequenos complexos localizados por toda a cidade. Isso se torna um problema porque agora você tem o número equivalente de unidades de um complexo de tamanho médio, mas ainda as gerencia sozinho. Você também tem o fardo adicional de ter propriedades em vários locais, o que significa que você precisa dirigir por toda a cidade para cuidar da manutenção e conservação.
Os complexos de apartamentos de tamanho médio são há muito tempo o tipo preferido e de valor clássico para investimentos comerciais. Agora é o momento ideal para movimentar esse investimento. As vagas diminuíram e os aluguéis aumentaram. A renda pode ser muito previsível.
Faça as contas e você verá que os edifícios de apartamentos muito pequenos são mais arriscados do que os complexos médios, mas os complexos de tamanho médio têm vantagens sobre os grandes complexos que já discutimos.
Se você possui um pequeno complexo de oito unidades, cada unidade representa 12,5% do fluxo de renda. Se você possui um complexo de 80 unidades, cada unidade representa 1,25% do fluxo de renda. Ainda assim, um complexo de 80 unidades é muito mais fácil de gerenciar do que um complexo de 175 unidades.
Investir em imóveis para iniciantes pode ser lucrativo, mas você precisa saber o que funciona melhor para você.
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Source by David Earl Morgan