ITBI, Escritura e Registro: Todos os Custos ao Comprar um Imóvel em SP
| Custo | % sobre o valor | Exemplo: R$ 300.000 |
|---|---|---|
| ITBI (SP) | 3% | R$ 9.000 |
| Escritura (cartório) | 1% a 1,5% | R$ 3.000 – R$ 4.500 |
| Registro de imóvel | 0,5% a 1% | R$ 1.500 – R$ 3.000 |
| Total estimado | 4,5% a 5,5% | R$ 13.500 – R$ 16.500 |
O que é o ITBI e como calculá-lo
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado toda vez que um imóvel muda de dono. Em São Paulo, a alíquota é de 3% sobre o valor de venda declarado ou sobre o valor venal de referência do município — o que for maior. O pagamento deve ser feito antes do registro em cartório e é obrigação do comprador. Para imóveis financiados pelo SFH, existe isenção parcial sobre a parcela financiada (valor acima do financiado é tributado normalmente).
Escritura pública: quando é obrigatória
A escritura pública é lavrada em cartório de notas e formaliza a transferência de propriedade. Para imóveis à vista acima de 30 salários mínimos, a escritura é obrigatória por lei. Quando há financiamento bancário, o próprio contrato de financiamento registrado em cartório substitui a escritura — o que economiza esse custo. O valor da escritura varia conforme a tabela do cartório de notas do estado, geralmente entre 1% e 1,5% do valor do imóvel.
Registro de imóvel no cartório de registro
O registro é o ato que torna a transferência oficial e protege juridicamente o comprador. Sem o registro em cartório de imóveis, você não é legalmente o dono, mesmo que tenha o contrato assinado. O custo é definido pela tabela estadual e gira em torno de 0,5% a 1% do valor do imóvel. O prazo para registro após a assinatura é geralmente de 30 dias, mas pode se estender conforme a fila do cartório.
Custos adicionais no financiamento: avaliação e seguros
Se você financiar o imóvel, há custos adicionais: a avaliação do imóvel pelo banco (em média R$ 500 a R$ 1.500), o seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o seguro DFI (Danos Físicos ao Imóvel), ambos embutidos na parcela mensal. Esses seguros são obrigatórios no SFH. Além disso, há as taxas de abertura de crédito (TAC) em alguns bancos — que podem ser negociadas.
Quanto reservar além do valor do imóvel
A regra prática é reservar entre 4% e 6% do valor do imóvel para cobrir ITBI, escritura (quando aplicável), registro e demais taxas. Para um apartamento de R$ 300.000, isso representa de R$ 12.000 a R$ 18.000. Não inclua esse valor na conta da entrada — esses custos devem ser pagos em dinheiro à vista, separadamente do financiamento.
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