Nova York te puxa de volta
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A posse de uma casa é uma coisa relativamente rara e peculiar na cidade de Nova York. Em uma nação que consiste principalmente de proprietários de casas, a cidade se destaca: mais de dois terços de suas famílias são compostas por aqueles que alugam, em vez de possuir, suas casas.
As diferenças também não se limitam às taxas de propriedade. Como o resto da América, Nova York tem suas casas unifamiliares e suas casas geminadas. Também possui condomínios, nos quais os particulares são proprietários de seus apartamentos e as áreas comuns são compartilhadas. Mas, em um grau nunca visto no resto do país, o estoque de moradias de Nova York também inclui cooperativas.
Os compradores cooperativos, tecnicamente, não possuem nenhum imóvel. Uma cooperativa, que quase sempre é um apartamento, consiste em ações de uma empresa proprietária do prédio, combinada com um “arrendamento proprietário” que permite ao proprietário ocupar um apartamento indefinidamente, desde que o proprietário cumpra o co- regras de op.
Em muitas partes da América, as regras que os nova-iorquinos aceitam como parte da vida na cidade grande seriam vistas como insuportavelmente intrusivas. Você não pode comprar ou vender um apartamento cooperativo sem a aprovação do conselho de diretores da cooperativa – que muitas vezes nega essa aprovação e não é obrigado a dar qualquer razão para fazê-lo. Durante a crise imobiliária, algumas cooperativas adotaram uma política informal de bloquear as vendas por achar que os preços estavam muito baixos; os membros do conselho que pagaram preços mais altos durante os anos de expansão não queriam reconhecer que o valor de suas casas havia diminuído. Quando uma cooperativa aprova uma venda, muitas vezes também retira parte dos lucros por meio de um “imposto alternativo” que impõe à transação.
Muitos conselhos cooperativos limitam a quantidade de financiamento que um comprador pode usar. Alguns, especialmente nos prédios mais caros de Manhattan, permitem apenas transações em dinheiro. Algumas cooperativas acolhem bem o prestígio que os compradores de celebridades podem trazer; outros detestam os paparazzi e curiosos que eles podem atrair.
Você pode pensar que a cidade daria uma folga aos proprietários de cooperativas, considerando todos os aborrecimentos que vêm com essa instituição peculiar de Nova York. Mas você estaria errado. Na verdade, a estrutura do sistema de imposto sobre a propriedade do estado de Nova York penaliza proprietários de cooperativas e condomínios. Suas propriedades são tributadas a uma fração substancialmente mais alta de seu valor justo de mercado do que as casas individuais. (Na maioria dos estados, as taxas de impostos são baseadas diretamente no valor justo de mercado, com possíveis diferenças nas taxas de acordo com se a propriedade é uma residência principal, uma segunda casa ou algum outro tipo de imóvel. O sistema de Nova York é – pelo próprio estado descrição – Bizantino, fragmentado e ineficiente, além de um dos mais caros da América. (1))
Nos últimos 15 anos, o estado ofereceu alívio aos proprietários de cooperativas e condomínios, tanto na cidade quanto em seus subúrbios, onde está concentrada a maior parte do restante das residências multifamiliares de Nova York. Esse alívio veio na forma de um abatimento de impostos que reduziu diretamente as contas de impostos para a maioria dos proprietários de condomínios. Os proprietários das cooperativas só poderiam se beneficiar indiretamente, porque os impostos sobre a propriedade das cooperativas são pagos pela corporação cooperativa, e não pelos proprietários das unidades. A maioria das cooperativas embolsou o dinheiro da redução, mas como a redução ajudou a custear os custos de manutenção dos edifícios, os proprietários das unidades ainda se beneficiaram.
Agora, no entanto, o estado apertou as regras de elegibilidade para abatimento de uma forma que provavelmente enganará muitos proprietários imprudentes, fazendo-os pagar impostos de renda estaduais e municipais que custarão muito mais do que o valor do abatimento.
Por outro lado, as novas regras provavelmente significarão mais negócios para os advogados de sucessões de Nova York. Dada a forma como o Legislativo de Nova York opera – buscando agressivamente o máximo de receita enquanto distribui favores a grupos de interesse bem conectados – esses subprodutos da reforma de redução provavelmente não são mera coincidência.
Como noticiou o The New York Times, o governador Andrew Cuomo assinou uma legislação no início deste ano que restringirá os abatimentos de cooperativas e condomínios aos proprietários que declararem as unidades como sua residência principal. (2) Se você possui um apartamento co-op em, digamos, Manhattan como uma segunda casa, você pagará uma taxa de imposto mais alta do que se você tivesse uma casa particular de igual valor em Riverdale ou Jamaica Estates. Essas residências independentes não precisam ser residências principais para se qualificarem para seu tratamento fiscal favorecido.
Possuir uma cooperativa ou condomínio por meio de um trust ou de uma sociedade de responsabilidade limitada também não se qualifica, embora a cidade possa fazer concessões para trustes cujos beneficiários possam mostrar que usam a casa como residência principal.
Muitos proprietários de residências secundárias provavelmente descobrirão que preencher um formulário ou fazer uma ligação telefônica é um pequeno preço a pagar por uma redução de impostos que pode valer alguns milhares de dólares por ano. É um movimento que estou certo de que muitos se arrependerão.
A redução do imposto sobre a propriedade pode ser alterada ou encerrada a qualquer momento. De acordo com as políticas draconianas de imposto de renda de Nova York, no entanto, é muito difícil renunciar à filiação ao clube altamente tributado de “residentes” de Nova York. Você pode tentar sair, mas eles o puxam de volta.
Suponha que você tenha uma casa em Connecticut e um apartamento em Manhattan. Se você declarar seu apartamento como sua residência principal, o estado de Nova York e a cidade de Nova York o considerarão um residente e você pagará imposto de renda a ambos sobre toda a sua renda. Se você ainda passa a maior parte de suas noites em Connecticut, esse estado também o tratará como um residente. No máximo, cada estado lhe dará crédito pelos impostos pagos sobre os salários ganhos no outro, mas toda a sua renda de investimento será tributada por ambos os estados e pela cidade.
Fica pior. Suponha que você se mude para a Flórida, vendendo a casa em Connecticut, mas mantendo o apartamento em Nova York. Talvez você passe a maior parte do tempo trabalhando em sua nova casa na Flórida e só venha a Manhattan ocasionalmente para reuniões ou para visitar amigos. Tendo já declarado Nova York como seu domicílio, o Empire State continuará a tratá-lo como um residente, mesmo que você esteja lá apenas alguns dias por ano. O sistema de julgamento de disputas fiscais do estado é fortemente enviesado a favor do coletor de impostos. A única maneira confiável de se livrar daquele domicílio em Nova York será livrar-se da residência em Nova York.
Ter um condomínio em seu próprio nome garantirá que sua propriedade passe pelo processo de inventário de Nova York. Seu testamento então se torna parte do registro público. Muitos proprietários depositam suas posses em fundos fiduciários ou em sociedades de responsabilidade limitada para evitar o custo e a exposição pública do inventário. As novas regras de redução do imposto sobre a propriedade atrairão alguns proprietários incautos para o sistema de sucessões de Nova York. Além disso, possuir bens imóveis diretamente atrairá alguns proprietários de fora do estado para o sistema de impostos imobiliários de Nova York.
Você deveria fazer a redução de acordo com as novas regras? Claro, se você é um nova-iorquino que nunca imaginou morar em outro lugar. Nesse caso, aceite o que a lei lhe dá.
Todos os outros: cuidado. Você pode não querer olhar na boca de um cavalo de presente, mas se o cavalo for feito de madeira e alguém o deixar do lado de fora da porta do seu castelo, pense com muito cuidado antes de trazê-lo para dentro.
Fontes:
1) Departamento de Tributação e Finanças do Estado de Nova York, “New York’s Property Tax System”
2) The New York Times, “Tax-Abatement Changes Affect Many Unit Owners”
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Source by Larry M. Elkin
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