Problemas de auditorias fiscais no setor de construção
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R. Um dos problemas mais comuns nas auditorias de projetos de construção é o momento da venda por parte dos investidores evitando obrigações fiscais e pagando apenas o imposto de renda pessoa física no valor de 10% de seus rendimentos com a venda. Enquanto isso, considerando este um ponto de abuso comum, a administração tributária emitiu uma circular a todas as repartições fiscais locais para registrá-los como contribuintes ativos. Abaixo está o documento de 2003, ainda não em vigor, mas o problema e a solução são os mesmos.
1. Os contribuintes da categoria “Investidores” na área da construção serão registados como contribuintes do IVA e dos lucros. Com efeito, esta categoria de contribuintes estará sujeita ao imposto sobre o lucro, uma vez que a venda de edifícios residenciais está isenta de IVA. Cabe ao investidor escolher o seu estatuto, ou seja, se cria uma empresa e se regista no registo comercial ou se regista no tribunal como pessoa física comercial privada. Independentemente da forma de inscrição, em termos fiscais serão contribuintes do IVA (do qual estão isentos) e do imposto sobre o lucro.
Caso um investidor ou grupo de investidores, identificado e reconhecido pela Repartição de Finanças deseje se cadastrar, o contribuinte ou grupo de contribuintes deverá fornecer ao contribuinte autorização nos termos do artigo 12 “Representante Fiscal” da Lei “Sobre procedimentos fiscais no República da Albânia “. Para evitar atrasos e abusos, em todos os casos, o investidor ou grupo de investidores (partes contratadas) será obrigado a registrar-se para os impostos na mesma Repartição de Finanças da empresa que os declara como investidores, e toda a sua atividade será documentada com este escritório.
2. Durante os períodos de tributação, deve haver um acompanhamento cuidadoso do montante do imposto sobre os lucros a pagar pelos investidores. Para isso, devem levar em consideração a área disponível dos contratos e o lucro obtido com a venda dos apartamentos, ou seja, a diferença entre o custo de venda e o preço. Já foram estabelecidos limites fiscais mínimos para estes dois elementos, ou seja, custo médio e preço médio de venda.
B. Outro problema que surge nas auditorias das atividades de construção residencial é o momento da prestação de serviços técnicos por especialistas não residentes. Vários contratados receberam respostas sobre este caso específico. Apresentamos a seguir a resposta a um caso semelhante, em que o especialista estrangeiro é residente na Itália.
Caso o “Acordo de Dupla Tributação” esteja em vigor nos seus países de residência, o disposto neste Acordo será aplicável nos casos de prestação de serviços técnicos realizados por empreiteiros ou empresas não residentes. A primeira condição a cumprir no âmbito deste contrato é que a empresa prestadora do serviço técnico, etc., seja residente no país com o qual o contrato foi concluído. Nesse caso, as disposições do acordo explicam os direitos de tributação de cada país. Assim, os rendimentos das empresas são tributados no país de residência, exceto quando a empresa está a exercer a sua actividade no outro país através de um escritório permanente, e apenas os rendimentos atribuídos a este escritório / sucursal podem ser tributados na Albânia.
Para o caso concreto e tendo em vista o acordo vigente com a Itália, explicamos:
A fim de evitar a tributação das empresas italianas que prestam serviços de projetos em benefício da sua empresa (residente na Albânia), você deve fornecer provas e documentos para confirmar que as empresas que prestam esses serviços a você são residentes na Itália (por exemplo, certificados emitidos pelas autoridades fiscais italianas) . Você deve fornecer provas de que o serviço é inteiramente prestado na Itália, ou seja, que as empresas italianas não tinham escritório / sucursal permanente na Albânia, conforme especificado pelo Acordo e pela Lei “Imposto sobre o rendimento” e, consequentemente, não foram obrigadas a ser tributadas em Albânia pelas receitas atribuídas a este cargo.
Com base na legislação nacional e no Acordo, para fins fiscais, a administração tributária albanesa tem o direito de fazer correções a esses pagamentos quando eles são feitos entre pessoas relacionadas e quando foram aumentados artificialmente para evitar impostos de sua parte. Isso significa que, no caso de transações entre pessoas relacionadas, a administração tributária tem o direito de não reconhecer total ou parcialmente como custos dedutíveis os pagamentos que sua empresa tenha feito em benefício das empresas italianas.
Outro problema frequente é o tratamento de alguns casos em termos de obrigações na fase de construção e imposto sobre o lucro na construção de edifícios residenciais e estabelecimentos comerciais por motivos pessoais por investidores ou proprietários no momento da venda.
1. No momento da construção, o proprietário do terreno ou investidor deve atender aos seguintes critérios:
– Se o proprietário do terreno ou investidor assinou um contrato com um empreiteiro para a construção de um edifício residencial para uso pessoal, a empresa construtora na função de apenas o empreiteiro executa a obra até a conclusão. De acordo com a instrução da Direcção-Geral das Finanças, aplica-se a todos os projectos de construção habitacional um IVA mínimo por 1m2 de superfície de construção, ao valor do respectivo período no inventário final. Este IVA mínimo deve ser pago pelo titular da construção e posteriormente licença de utilização. Este ICMS na construção está em conformidade com as tabelas de zonas, disponíveis na Repartição de Finanças
– No caso de os contribuintes não cumprirem os parâmetros do IVA e do imposto sobre o lucro para um determinado momento de construção, as Repartições Fiscais deverão exigir à respetiva empresa o pagamento da diferença entre o IVA mínimo aplicável / m2 e o IVA declarado até à data, bem como o respetivo lucro fiscais, de acordo com as instruções emanadas da Direcção-Geral das Finanças. Caso o proprietário declare que a parte final da obra é realizada por ele ou por terceiro, enquanto a construtora não tiver declarado nenhuma obra realizada, os proprietários deverão pagar a título de retenção na fonte à Repartição de Finanças, a diferença entre o mínimo IVA / m2 aplicável e o IVA declarado até agora. Se outro empreiteiro assumir a obra, esse empreiteiro deverá pagar a diferença de IVA e imposto sobre o lucro para o período de construção em curso, de acordo com os parâmetros para as zonas de construção.
Os seguintes procedimentos se aplicam em relação ao imposto no momento da venda:
2. No momento em que o edifício é vendido pelo investidor ou proprietário do terreno é necessário que:
– No caso de os investidores estarem inscritos na Repartição de Finanças como tal, é seu direito legal exigir o correspondente pagamento do imposto sobre os lucros na venda do edifício residencial ou estabelecimento comercial nele contido. No entanto, a obrigação dos investidores de se registarem para os edifícios residenciais e estabelecimentos comerciais aí incluídos apenas surge quando exercem atividade económica de venda de edifícios residenciais.
– No caso de os investidores terem contrato com empreiteiros para a construção dos seus edifícios residenciais pessoais, caberá ao empreiteiro na qualidade de empreiteiro o respectivo IVA e imposto sobre os lucros na fase de construção.
– Se a licença de construção e aproveitamento for em nome de proprietários que também sejam investidores, estes são responsáveis pelas obrigações decorrentes (imposto sobre o lucro) após a conclusão da obra e pronta para ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Apresentamos a seguir alguns casos relacionados à posição dos investidores ou proprietários de terras no momento em que um edifício residencial deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Caso 1: Quando os investidores (ou grupo de investidores) ou proprietários de terras não estão vendendo nenhum m² do edifício ou estabelecimento comercial nele:
– No que diz respeito ao imposto sobre o lucro na venda, a administração fiscal exigirá dos investidores e proprietários de terras a apresentação de documento certificado que comprove que o edifício residencial não se encontra à venda, mas sim para uso pessoal.
– Para efeitos de registo do edifício no Cartório de Registo de Imóveis, a administração fiscal emite certidão, a qual obriga a esta a impedir qualquer transmissão desse bem a terceiros.
Caso 2: Quando os investidores (ou grupo de investidores) ou proprietários de terras estão vendendo parte das áreas de superfície m² do edifício ou estabelecimento comercial nele e não estão registrados:
Com base na Lei “Sobre o Imposto de Renda”, em todos os casos, os rendimentos reais gerados com a venda de área superficial serão levados em consideração no cálculo do imposto de lucro para investidores ou proprietários de terras, construindo e / ou vendendo superfícies destinadas à residência, comércio, produção ou serviço. Superfícies vendidas implicam áreas declaradas em contratos de venda com clientes (áreas transferidas a título de indenização aos proprietários ou áreas comuns, quando estas não estiverem previstas no contrato).
O lucro tributável das vendas em áreas de superfície parciais será a diferença entre as receitas das vendas e os custos incorridos com as vendas parciais. Nesse caso, o vendedor deve se registrar como investidor ou grupo de investidores na repartição de finanças. O lucro da parte vendida será minimamente igual à área vendida multiplicada pela diferença entre o preço mínimo para a respectiva zona e o custo mínimo previsto no Contrato. Nesse caso, as pessoas singulares que pretendam registar os seus edifícios como edifícios de habitação não são obrigadas a efetuar o registo junto do fisco, uma vez que não exercem atividade económica.
Se os edifícios residenciais forem construídos para venda e, consequentemente, para lucro, as pessoas físicas serão obrigadas a pagar as respectivas obrigações fiscais pela sua atividade para os edifícios construídos durante esses anos e pendentes de registro no Cartório de Registro de Imóveis no ano de 2005.
Caso 3: Quando indivíduos ou grupos de indivíduos reivindicam financiamento para parte do edifício residencial e instalações comerciais nele são registrados como pessoa jurídica com as autoridades fiscais:
No que se refere ao imposto sobre o lucro, os procedimentos respeitarão as instruções emanadas da Direcção-Geral das Finanças para as repartições fiscais locais, que incidam sobre o imposto sobre o lucro no momento da venda de edifício residencial e estabelecimento comercial nele contido. Nestes casos, o Cartório de Registro de Imóveis pode cadastrar a parte correspondente em nome da pessoa jurídica (pessoa jurídica). O Serviço de Registo de Imóveis calculará o “imposto sobre a transmissão de bens” por cada m2 cedido pela empresa (investidor ou grupo de investidores que institui a empresa). Em cada um dos casos acima, quando o Cartório de Registro de Imóveis for notificado de que algum dos investidores, alguns deles ou todos desejam transferir a totalidade ou parte dos bens de sua propriedade, a Repartição de Finanças calculará todas as obrigações fiscais em falta em o imposto sobre o lucro, juntamente com as multas, e autoriza a transferência dessa propriedade somente após o pagamento de todas as obrigações fiscais.
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Source by Eduart Gjokutaj
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