Rescisão de Contrato na Planta: Direitos, Riscos e Lei do Distrato 2026

A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) e o que ela mudou

A Lei 13.786/2018, conhecida como “Lei do Distrato”, foi criada para regulamentar a rescisão de contratos de compra de imóveis na planta no Brasil — antes dela, havia enorme insegurança jurídica, com decisões judiciais divergentes sobre o quanto a construtora poderia reter e quais eram os direitos do comprador. A lei estabeleceu limites claros para retenção de valores em caso de distrato.

Os principais pontos da Lei do Distrato: a construtora pode reter até 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão por culpa do comprador (em empreendimentos com patrimônio de afetação); a devolução deve ser em prazo máximo de 30 a 180 dias após a rescisão (dependendo se o imóvel foi ou não incorporado em regime de patrimônio de afetação); o comprador tem direito a um período de reflexão de 7 dias após a assinatura do contrato para desistir sem penalidade (se o contrato foi assinado fora do estande); e a construtora deve informar no contrato o prazo de tolerância para atraso e as consequências de cada cenário.

Rescisão por culpa do comprador: o que acontece

Quando é o comprador que quer rescindir o contrato — seja por perda de emprego, problemas financeiros, mudança de planos ou qualquer outro motivo — ele tem o direito de fazê-lo, mas estará sujeito às penalidades previstas em contrato e na Lei do Distrato.

A construtora tem direito de reter: Até 25% dos valores pagos pelo comprador, em empreendimentos com patrimônio de afetação; Até 10% em empreendimentos sem patrimônio de afetação. Além disso, pode descontar: encargos bancários do financiamento, ITBI (se já foi pago), comissão de corretagem (que varia conforme o contrato), e eventual Fundo de Reserva do condomínio. O saldo remanescente deve ser devolvido ao comprador em até 180 dias (em empreendimentos com afetação) ou em até 30 dias (em empreendimentos sem afetação), após o imóvel ser revendido a outro comprador.

Rescisão por culpa da construtora: direitos do comprador

Quando a rescisão é motivada por ação ou omissão da construtora — principalmente atraso na entrega além do prazo de tolerância contratual (geralmente 180 dias) ou descumprimento do memorial descritivo — o comprador tem direitos muito mais amplos.

Em caso de rescisão por culpa da construtora, o comprador tem direito a: Devolução integral de todos os valores pagos, corrigidos monetariamente pelo INCC ou índice contratual desde a data de cada pagamento; Multa contratual sobre o valor do contrato (geralmente entre 0,5% e 2% ao mês de atraso, dependendo do contrato); Perdas e danos — incluindo eventual valor pago de aluguel durante o período de espera, se o comprador conseguir comprovar que estava pagando aluguel enquanto aguardava a entrega; e Honorários advocatícios em caso de ação judicial procedente. A Súmula 543 do STJ e decisões do TJSP consolidaram esses direitos.

Rescisão em imóveis do Minha Casa Minha Vida

A rescisão em imóveis do MCMV tem regras específicas. Em contratos pelo MCMV, a Caixa Econômica Federal é parte do contrato (como financiadora), o que adiciona uma camada de complexidade ao processo. O comprador que quer rescindir um contrato MCMV deve notificar tanto a construtora quanto a Caixa.

No MCMV Faixa 1 (de interesse social), as regras de retenção são diferentes e geralmente mais favoráveis ao comprador — a legislação tende a proteger mais os beneficiários de menor renda. Em casos de rescisão por culpa da construtora em imóveis MCMV, o comprador mantém direito ao subsídio recebido (não precisa devolver ao governo federal), mas a devolução do que pagou além do subsídio segue as mesmas regras gerais.

Como funciona o processo de rescisão na prática

O processo de rescisão começa com uma notificação extrajudicial à construtora — carta registrada ou e-mail com confirmação de leitura comunicando a intenção de rescindir o contrato, indicando o motivo (comprador ou construtora). A construtora deve responder em prazo razoável apresentando o cálculo dos valores a reter e a proposta de devolução.

Se o comprador concordar com os valores, assina o Instrumento de Distrato — documento bilateral que formaliza a rescisão, estabelece os valores de retenção e o prazo para devolução. Se houver discordância sobre os valores, o comprador pode: negociar diretamente, acionar o PROCON, ou ingressar com ação judicial no Juizado Especial Cível (valores até 40 salários mínimos) ou na Justiça Comum.

Como evitar precisar rescindir o contrato

A melhor estratégia é preventiva: antes de assinar o contrato, analise cuidadosamente sua capacidade financeira para os próximos 3-4 anos (período de obras mais início do financiamento), considere cenários adversos (redução de renda, despesas imprevistas), e negocie com a construtora cláusulas de flexibilidade. Muitas incorporadoras aceitam transferência de contrato a terceiros (cessão de direitos) como alternativa à rescisão — o comprador vende sua posição contratual a outro interessado, evitando a penalidade de retenção.

Perguntas frequentes sobre rescisão de contrato na planta