Taxas e Impostos na Compra de Apartamento Novo em SP 2026: Guia Completo

ITBI em São Paulo: alíquota, cálculo e pagamento

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é o principal imposto na compra de um imóvel. Em São Paulo, a alíquota é de 3% sobre o valor da transação (ou valor venal do imóvel, o que for maior). É um imposto municipal — cada cidade define sua alíquota. São Paulo tem uma das alíquotas mais altas do país: Rio de Janeiro cobra 3%, Curitiba 2,7%, Porto Alegre 3%.

O ITBI é pago pelo comprador antes da lavratura da escritura de compra e venda. Para imóveis financiados pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), há uma redução importante: apenas 0,5% sobre a parcela financiada e 3% sobre o valor de entrada. Para um imóvel de R$600.000 com 20% de entrada (R$120.000) e 80% financiado (R$480.000): ITBI = (3% × R$120.000) + (0,5% × R$480.000) = R$3.600 + R$2.400 = R$6.000 — em vez de R$18.000 (3% sobre o total). A economia de R$12.000 é significativa.

Para imóveis comprados com recursos próprios (à vista), o ITBI é sempre 3% sobre o valor total. Não há desconto nem isenção para compra à vista em São Paulo — diferentemente de alguns outros municípios que oferecem benefícios fiscais para primeiros imóveis ou programas habitacionais.

Escritura, registro e taxas cartoriais

Além do ITBI, o comprador paga os emolumentos do tabelionato (para lavrar a escritura de compra e venda) e o registro no Cartório de Registro de Imóveis (para transferir a propriedade). Ambos têm valores tabelados pelo Tribunal de Justiça de SP e variam conforme o valor do imóvel. Para um imóvel de R$600.000, a escritura custa aproximadamente R$3.500 a R$5.000 e o registro custa aproximadamente R$2.000 a R$3.000.

Quando há financiamento bancário, não há escritura pública (ela é substituída pelo Contrato de Financiamento com Alienação Fiduciária). Mas o registro do contrato no cartório ainda é obrigatório e tem custo equivalente. Ao final do financiamento, a baixa da alienação fiduciária (averbação de quitação) gera um custo adicional de R$400 a R$800 no cartório.

Corretagem imobiliária: quanto custa e quem paga

A comissão de corretagem no mercado imobiliário em São Paulo é de 6% para imóveis acima de R$200.000 (conforme tabela do CRECI-SP). Em lançamentos de incorporadoras, a corretagem é quase sempre embutida no preço do imóvel — você não paga separadamente, mas o corretor é remunerado pela construtora sobre o preço que você pagou. Nesse modelo, o custo de corretagem é “invisível” para o comprador.

No mercado de usados (imóveis prontos), a corretagem geralmente é paga pelo vendedor, mas em São Paulo é comum que o comprador também assuma parte do custo — especialmente quando o comprador contrata um corretor próprio para representá-lo na negociação. O Superior Tribunal de Justiça consolidou que, se o comprador não foi informado previamente que pagaria a corretagem, ele pode exigir o ressarcimento. Exija clareza sobre quem paga o corretor antes de assinar qualquer documento.

Custos adicionais no financiamento bancário

Ao financiar um imóvel, há custos adicionais que muitos compradores não preveem: avaliação do imóvel pelo banco (R$800 a R$2.500 — o banco cobra para enviar um engenheiro avaliar o imóvel antes de liberar o crédito); IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) — cobrado sobre o valor financiado, a alíquota varia conforme a modalidade (geralmente entre 0,38% e 1,5%); TAC (Taxa de Abertura de Crédito) — cobrada por alguns bancos pela abertura do contrato de financiamento (entre R$0 e R$3.000, dependendo do banco).

Além disso, no financiamento habitacional há o MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos ao Imóvel) — seguros obrigatórios que são cobrados mensalmente junto com a prestação do financiamento. O custo mensal desses seguros varia de 0,02% a 0,08% do saldo devedor por mês, dependendo da idade do mutuário e das características do imóvel.

Tabela completa de custos na compra de imóvel novo em SP

Como reduzir os custos na compra de imóvel novo

Financiar o imóvel pelo SFH em vez de comprar à vista reduz o ITBI de 3% sobre o total para uma alíquota mista (3% sobre a entrada + 0,5% sobre o financiado) — em um imóvel de R$700.000 com 20% de entrada, a economia no ITBI é de R$11.200. Mesmo que você tenha dinheiro em caixa para comprar à vista, vale a pena calcular se faz sentido financiar apenas para economizar no ITBI.

Negociar com o vendedor que ele arque com parte dos custos cartoriais é possível especialmente em imóveis prontos com mais dificuldade de venda ou quando o vendedor tem urgência em fechar. Em lançamentos de construtoras, os custos raramente são negociáveis — mas o preço do imóvel em si pode ter desconto que compense as taxas.

Perguntas frequentes sobre taxas e impostos na compra de imóvel