Vistoria de Apartamento na Planta: Guia Definitivo com Checklist Completo 2026

O que é a vistoria de imóvel na planta e quando ocorre

A vistoria de entrega é a inspeção formal que o comprador realiza no apartamento recém-entregue pela construtora, com o objetivo de verificar se o imóvel foi construído e acabado conforme o contrato, o memorial descritivo e a planta aprovada. É o momento mais crítico de toda a jornada de compra de um imóvel na planta — e o mais subestimado por compradores inexperientes.

A vistoria ocorre quando a construtora emite a convocação de vistoria — uma notificação formal (geralmente por e-mail e carta registrada) informando que o imóvel está pronto para ser vistoriado e convidando o comprador a agendar a visita. Você geralmente tem um prazo de 30 a 90 dias a partir dessa convocação para realizar a vistoria (verifique o prazo no seu contrato).

A vistoria não é a entrega das chaves — é uma etapa anterior. Após a vistoria, se tudo estiver em conformidade ou se os problemas identificados forem corrigidos pela construtora no prazo acordado, você então assina o Termo de Recebimento das Chaves e finalmente recebe o imóvel. Muitos compradores confundem os dois momentos — nunca assine o Termo de Recebimento antes de fazer a vistoria completa.

Checklist completo de vistoria de apartamento na planta

Área estrutural e acabamentos: Verifique paredes (trincas, fissuras, bolhas de umidade), lajes e tetos (manchas, infiltrações, irregularidades), pisos (nível uniforme, peças quebradas, juntas irregulares, rangidos), revestimentos de banheiro e cozinha (peças quebradas, rejuntamento incompleto, vazamentos no teste de escoamento), esquadrias (portas e janelas abrindo e fechando suavemente, vedação adequada, vidros sem trincas), e guarda-corpos e corrimãos (fixos, sem folga).

Instalações elétricas: Teste todas as tomadas com um testador de tensão (compre um por R$30 em loja de ferragens), verifique se os interruptores funcionam em todas as posições, teste o disjuntor e o quadro de distribuição elétrica (identificação dos circuitos), e confirme se há aterramento nas tomadas de áreas molhadas (banheiro, cozinha, área de serviço) — obrigatório pela norma ABNT NBR 5410.

Instalações hidráulicas: Abra todas as torneiras e chuveiros por pelo menos 5 minutos e verifique a pressão e a temperatura; verifique se os sifões têm cheiro de esgoto (indica falta de vedação ou falta d’água no sifão); inspecione as caixas de descarga dos vasos sanitários; e teste os registros de água (devem abrir e fechar suavemente).

Problemas mais comuns encontrados na vistoria

Com base em relatos de compradores e laudos de vistoriadores profissionais, os problemas mais frequentes encontrados em apartamentos novos são: pisos fora do nível (que causam poças d’água em banheiros e áreas molhadas — comprove com nível de bolha), esquadrias com folga (portas e janelas que não vedam adequadamente, causando entrada de vento e chuva), rejuntamento incompleto ou mal executado em banheiros e cozinhas (que facilita infiltração futura), tomadas sem aterramento nas áreas molhadas, trincas nas paredes (que podem ser estéticas ou indicar problemas estruturais), e diferença entre o memorial descritivo e o que foi entregue (exemplos: granito de espessura menor, metais de louça de marca diferente da especificada, tipo de piso diferente).

A discrepância entre o memorial descritivo e o entregue é um dos vícios mais graves — e mais frequentes. O memorial descritivo é o documento técnico que acompanha o contrato e especifica exatamente o que deve ser entregue: marca e modelo das torneiras, tipo e cor do piso, marca dos elevadores, tipo de tintura das paredes, etc. Leve o memorial descritivo impresso na vistoria e confira item por item.

Vale a pena contratar um vistoriador profissional?

Para a maioria dos compradores, a resposta é sim. Um vistoriador profissional (arquiteto, engenheiro civil ou técnico em edificações especializado em vistoria) conhece todos os pontos críticos de um apartamento novo, tem os instrumentos certos (nível a laser, testador de tomadas, câmera de calor) e sabe exatamente o que as normas técnicas exigem — o comprador leigo frequentemente passa por vícios que um profissional detectaria com facilidade.

O custo de um vistoriador profissional em São Paulo varia entre R$400 e R$1.200 dependendo do tamanho do imóvel. Considerando que você está adquirindo um imóvel de centenas de milhares de reais, esse custo é irrisório em comparação ao valor das correções que podem ser identificadas. Além disso, um laudo profissional tem muito mais peso jurídico caso você precise acionar a construtora para correções após a entrega.

Direitos do comprador na vistoria

O comprador tem uma série de direitos garantidos pelo CDC (Código de Defesa do Consumidor) e pela Lei de Incorporações Imobiliárias: Direito de acompanhar o processo de vistoria e de ser acompanhado por profissional técnico de sua escolha (a construtora não pode impedir isso). Direito de recusar o recebimento do imóvel se houver vícios relevantes que inviabilizem o uso — nesse caso, a construtora tem prazo para corrigir antes de nova convocação. Direito à garantia contra vícios de construção: 5 anos para vícios estruturais (fissuras estruturais, problemas de fundação), 3 anos para vícios de impermeabilização e 1 ano para vícios de acabamento.

É muito importante documentar tudo durante a vistoria: tire fotos e vídeos de cada problema identificado, anote na ata de vistoria da construtora e guarde uma cópia assinada por ambas as partes. Esse registro é sua proteção caso a construtora tente negar problemas que existiam no momento da entrega.

Como funciona o Termo de Vistoria e o Termo de Recebimento

Ao final da vistoria, a construtora apresenta a Ata de Vistoria (ou Termo de Vistoria), onde você lista todos os problemas encontrados. A construtora se compromete a corrigir os itens listados em um prazo acordado (geralmente 30 a 90 dias). Após a correção, há uma nova vistoria para confirmar se os problemas foram sanados. Somente então você assina o Termo de Recebimento das Chaves.

Assinar o Termo de Recebimento sem ressalvas implica que você aceitou o imóvel no estado em que estava — o que pode dificultar cobrar correções de problemas não anotados. Portanto, se ainda há problemas pendentes quando a construtora insiste na assinatura, escreva ressalvas expressas no termo: “Assinado com ressalva dos itens listados na ata de vistoria de X/X/XXXX”. Isso preserva seus direitos.

Perguntas frequentes sobre vistoria de apartamento na planta