Escritura e Registro de Imóvel em SP 2026: Guia Completo, Custos e Por Que São Obrigatórios
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Diferença entre Escritura e Registro de Imóvel
Escritura e registro são duas etapas distintas, sequenciais e igualmente essenciais na compra de um imóvel. Muita gente confunde os dois termos — e a confusão pode custar caro.
A escritura pública é o documento lavrado em Cartório de Notas que formaliza a vontade das partes de realizar a transação. É a declaração oficial de que o vendedor quer vender e o comprador quer comprar, nas condições acordadas. Mas por si só a escritura não transfere a propriedade.
O registro de imóvel é o ato praticado pelo Cartório de Registro de Imóveis (CRI) que efetivamente transfere a propriedade do imóvel. Somente após o registro o comprador se torna legalmente o proprietário. Sem registro, você tem um papel — não um imóvel.
A máxima do direito imobiliário brasileiro é clara: “quem não registra não é dono”. O artigo 1.245 do Código Civil é inequívoco: a propriedade imóvel se transfere com o registro no CRI.
O Que é a Escritura Pública de Compra e Venda
A escritura pública de compra e venda é um documento solene lavrado por um Tabelião (notário público) num Cartório de Notas. Ela registra formalmente a transação imobiliária com todos os detalhes: identificação das partes, descrição precisa do imóvel (matrícula, área, localização), valor da transação, forma de pagamento e declarações de quitação.
O Tabelião é um agente do Estado com fé pública: ao lavrar a escritura, ele certifica que os fatos declarados são verdadeiros e que as partes tinham capacidade para o ato. Isso dá à escritura um nível de segurança jurídica que contratos particulares não têm.
Para lavrar a escritura, o Tabelião exige a documentação completa das partes (compradores e vendedores) e do imóvel — e verifica se não há impedimentos para a transação.
Quando a Escritura Pública não é Necessária
Existe uma exceção importante: quando o imóvel é comprado via financiamento bancário, a escritura pública de compra e venda é substituída pelo Contrato de Financiamento assinado com o banco — que também é levado ao CRI para registro.
O contrato de financiamento tem o mesmo efeito jurídico da escritura para fins de registro — ambos transferem a propriedade mediante registro no CRI. A diferença é que no financiamento, o banco fica com a alienação fiduciária (espécie de garantia) do imóvel até a quitação do empréstimo.
Para imóveis com valor abaixo de 30 salários mínimos, também é possível usar instrumento particular com força de escritura pública, conforme o Código Civil.
Como Lavrar uma Escritura de Compra e Venda
O processo para lavrar a escritura:
- Escolha o Cartório de Notas: qualquer Cartório de Notas pode lavrar escrituras de imóveis em qualquer estado — não precisa ser no cartório do bairro do imóvel
- Reúna os documentos: documentos das partes (RG, CPF, certidão de estado civil, comprovante de residência) e do imóvel (matrícula atualizada emitida no máximo 30 dias antes, IPTU, certidão de ônus reais)
- Comprove o pagamento do ITBI: o cartório exige o comprovante antes de lavrar
- Compareça ao cartório com todas as partes: compradores, vendedores e cônjuges (se casados) precisam assinar pessoalmente ou por procurador
- Receba o traslado: a via original da escritura fica no cartório; o comprador recebe o “traslado” (cópia fiel), que será levado ao CRI para registro
Custos da Escritura Pública em São Paulo
Os emolumentos (taxas) dos cartórios em São Paulo seguem tabela fixada pelo Tribunal de Justiça do Estado (TJ-SP). Os valores variam conforme o preço do imóvel:
- Imóvel de R$ 300.000: escritura ~R$ 2.800
- Imóvel de R$ 500.000: escritura ~R$ 3.800
- Imóvel de R$ 800.000: escritura ~R$ 5.500
- Imóvel de R$ 1.000.000: escritura ~R$ 6.500
Valores aproximados — consulte a tabela atualizada no site do TJ-SP ou diretamente no cartório. Podem haver acréscimos para certidões adicionais e autenticações.
O Registro de Imóvel no Cartório de Registro de Imóveis
Após lavrar a escritura (ou assinar o contrato de financiamento), o próximo passo é levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI) da circunscrição onde o imóvel está localizado — neste caso, diferentemente da escritura, o CRI precisa ser o da região do imóvel.
O CRI analisa toda a documentação, verifica se não há impedimentos (penhoras, hipotecas, ações judiciais contra o imóvel) e, se tudo estiver correto, insere na matrícula do imóvel o ato de transmissão. Esse ato é o que transfere legalmente a propriedade.
O CRI tem um prazo legal de 30 dias para praticar o ato de registro, mas na prática pode ser mais rápido (às vezes em dias) ou mais lento dependendo do volume de trabalho do cartório e da complexidade do caso.
Custos do Registro de Imóvel em SP
As taxas do CRI também seguem tabela do TJ-SP:
- Imóvel de R$ 300.000: registro ~R$ 2.000
- Imóvel de R$ 500.000: registro ~R$ 3.000
- Imóvel de R$ 800.000: registro ~R$ 4.500
- Imóvel de R$ 1.000.000: registro ~R$ 5.500
No financiamento bancário, o banco frequentemente solicita o registro pelo próprio despachante, mas o custo é do comprador.
Matrícula do Imóvel: O Documento Mais Importante
A matrícula é o “documento de identidade” do imóvel — o registro histórico de tudo que já aconteceu com aquele bem desde sua criação. Na matrícula constam: descrição do imóvel (metragem, localização, confrontações), todos os proprietários que já teve, ônus reais (hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, usufruto), ações judiciais que recaem sobre o bem.
Antes de qualquer compra, solicite a certidão de matrícula atualizada no CRI da região do imóvel — custa entre R$ 30 e R$ 80. Leia com atenção todos os ônus registrados. Um imóvel com penhora registrada na matrícula pode ter a venda anulada mais tarde.
Após o registro da sua compra, a matrícula passa a ter seu nome como proprietário — é a prova definitiva de que o imóvel é seu.
Comprar Imóvel Sem Escritura ou Registro: Os Riscos
Comprar imóvel “de gaveta” — ou seja, com instrumento particular sem registro no CRI — é uma prática ainda comum no Brasil, especialmente em imóveis de baixo valor ou em situações informais. Os riscos são graves:
- O vendedor pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa — e quem registrar primeiro leva a propriedade
- Credores do vendedor podem penhorar o imóvel se ele tiver dívidas — e como o imóvel ainda está no nome dele, você perde
- Em caso de morte do vendedor, o imóvel entra em inventário como bem dele — você vira credor, não dono
- Você não pode vender, hipotecar ou financiar o imóvel — bancos exigem matrícula atualizada em seu nome
- Problemas na regularização anos depois podem ser muito mais caros do que teriam sido no início
Prazo e Processo Completo: Do Contrato ao Registro
A linha do tempo completa de uma compra de imóvel à vista:
- Assinatura do compromisso de compra e venda (contrato preliminar) + pagamento do sinal
- Recolhimento das certidões negativas do vendedor e documentação do imóvel
- Pagamento do ITBI à Prefeitura
- Lavratura da escritura no Cartório de Notas
- Apresentação da escritura no CRI para registro
- Recebimento da certidão de matrícula atualizada com seu nome
Todo o processo leva em média 30 a 90 dias dependendo da agilidade das partes e do cartório. No financiamento, o banco coordena grande parte do processo.
Perguntas Frequentes sobre Escritura e Registro
Posso usar qualquer Cartório de Notas para a escritura do meu imóvel em SP?
Sim. Para escrituras de compra e venda, qualquer Cartório de Notas do Brasil pode lavrar o documento — independentemente de onde o imóvel está localizado. Você pode escolher o cartório mais conveniente para as partes. Já o Cartório de Registro de Imóveis precisa ser o da circunscrição do imóvel.
Se eu estiver no exterior, posso fazer a escritura?
Sim, por procuração. Você outorga procuração pública para alguém de confiança assinar a escritura em seu nome. A procuração feita no exterior precisa ser consularizada ou apostilada para ter validade no Brasil. Procurações feitas no Brasil por alguém que vai ao exterior são mais simples de resolver.
Posso registrar um imóvel que comprei há 10 anos sem registrar?
Sim, mas o processo pode ser mais complexo. Se as partes originais ainda estiverem vivas e dispostas a colaborar, você pode lavrar a escritura agora e registrar. Se houve complicações (morte do vendedor, venda para terceiros etc.), pode ser necessário ação judicial de adjudicação compulsória. Regularize quanto antes — quanto mais tempo passa, mais difícil fica.
Comprando um imóvel em São Paulo e com dúvidas sobre escritura e registro? O corretor Eliezio Santos orienta você em todo o processo: eliezioimoveis.com.br | (11) 97111-8620.
