ITBI 2026: O Que é, Quanto Custa em São Paulo e Como Calcular na Compra do Imóvel
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O Que é o ITBI
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado sempre que ocorre a transferência de propriedade de um imóvel entre pessoas vivas — na compra e venda, na doação onerosa, na permuta e em outras formas de transmissão. Não se aplica a heranças (que pagam ITCMD, imposto estadual).
É um dos custos mais relevantes da compra de um imóvel — junto com a escritura pública e o registro de imóvel — e faz parte do cálculo total que o comprador deve considerar antes de fechar o negócio.
O ITBI é competência municipal: cada prefeitura define sua alíquota e suas regras. Por isso, a alíquota varia entre cidades — e mesmo em São Paulo ela teve variações ao longo dos anos.
Alíquota do ITBI em São Paulo em 2026
Em São Paulo, a alíquota atual do ITBI é de 3% sobre o valor de transmissão. Essa alíquota é aplicada uniformemente sobre imóveis residenciais e comerciais, sem distinção de valor.
Compare com outras cidades do estado: Guarulhos cobra 2%, São Bernardo do Campo cobra 2,5%, Campinas cobra 2,7%, e municípios menores frequentemente têm alíquotas de 2%. A capital paulista tem uma das alíquotas mais altas da Grande São Paulo.
Historicamente, São Paulo já teve redução de ITBI para imóveis de menor valor, mas em 2026 a alíquota de 3% se aplica de forma uniforme para transações acima de um determinado valor mínimo.
Quem Paga o ITBI
Por lei, o ITBI é obrigação do comprador — não do vendedor. É o adquirente do imóvel que deve calcular e recolher o tributo à Prefeitura.
Na prática, em negociações entre particulares, quem paga é o comprador, ponto. Em algumas negociações, o vendedor aceita “absorver” parte do ITBI como parte de uma concessão maior — mas isso é negociação, não obrigação legal.
Em lançamentos imobiliários (imóveis na planta), algumas incorporadoras incluem o custo estimado do ITBI na tabela de preços para facilitar o planejamento do comprador — mas o imposto ainda é de responsabilidade do comprador e deve ser recolhido na Prefeitura.
Base de Cálculo do ITBI: Sobre Qual Valor Incide
A base de cálculo do ITBI em São Paulo é o maior valor entre:
- O valor de transação (preço pago pelo imóvel, constante na escritura)
- O valor venal de referência (valor que a Prefeitura atribui ao imóvel para fins fiscais)
Este é um ponto que frequentemente gera controvérsia: se a Prefeitura atribui ao seu imóvel um valor venal de referência de R$ 600.000, mas você comprou por R$ 550.000, a base de cálculo será R$ 600.000 — e o ITBI será de 3% sobre R$ 600.000 (R$ 18.000), não sobre os R$ 550.000 do negócio.
O STJ tem jurisprudência no sentido de que o contribuinte pode contestar quando o valor venal de referência é superior ao valor da transação — mas isso exige ação judicial ou recurso administrativo junto à Prefeitura.
Como Calcular o ITBI em São Paulo
O cálculo é direto quando você já sabe a base de cálculo:
ITBI = Base de cálculo × 3%
Exemplos práticos:
- Imóvel de R$ 300.000: ITBI = R$ 9.000
- Imóvel de R$ 500.000: ITBI = R$ 15.000
- Imóvel de R$ 800.000: ITBI = R$ 24.000
- Imóvel de R$ 1.000.000: ITBI = R$ 30.000
- Imóvel de R$ 1.500.000: ITBI = R$ 45.000
Você pode calcular e emitir o guia de pagamento do ITBI diretamente no site da Prefeitura de São Paulo (sf.prefeitura.sp.gov.br/ITBI) — sem precisar ir a uma agência. O pagamento pode ser feito em qualquer banco autorizado ou pelo internet banking.
Isenções e Reduções de ITBI
Existem situações em que o ITBI não é cobrado ou tem redução:
Isenção no Minha Casa Minha Vida
Imóveis adquiridos no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida (Faixa 1 e algumas situações da Faixa 1,5) são isentos de ITBI em muitos municípios, incluindo São Paulo. Verifique a situação específica do empreendimento com seu corretor ou na Prefeitura.
Integralização em Pessoa Jurídica
Quando uma empresa recebe um imóvel como integralização de capital (o sócio “entra” com o imóvel no lugar de dinheiro), há imunidade constitucional de ITBI — desde que a atividade preponderante da empresa não seja imobiliária.
Divórcio e Partilha
Na partilha de bens no divórcio ou na dissolução de sociedade conjugal, se não há pagamento (cada cônjuge fica com o que lhe cabe), pode não incidir ITBI — mas depende da situação específica. Consulte um advogado.
ITBI na Compra de Imóvel Financiado
Quando o imóvel é comprado via financiamento bancário, o ITBI tem uma particularidade importante: ele incide sobre o valor total do imóvel, mas é cobrado em duas partes:
- Sobre a parcela financiada (valor do empréstimo): no momento do registro do contrato de financiamento
- Sobre a parcela quitada diretamente (entrada): na lavratura da escritura
Na prática, alguns bancos (especialmente a Caixa Econômica Federal) incluem o recolhimento do ITBI no processo do financiamento — você paga no cartório junto com a documentação. Em outros casos, você recolhe diretamente à Prefeitura antes do registro.
O ITBI no financiamento precisa estar pago para que o Cartório de Registro de Imóveis processe o registro — é uma etapa obrigatória do processo.
Quando Pagar o ITBI
O ITBI deve ser pago antes do registro do imóvel em cartório. Sem o comprovante de pagamento do ITBI, o cartório não faz o registro da escritura ou do contrato de financiamento em seu nome.
O prazo para pagamento varia conforme a transação. Em geral, o ITBI é calculado no momento da escritura e pago antes ou durante o ato cartorial. Em financiamentos bancários, o banco geralmente coordena esse processo e avisa com antecedência.
Atraso no pagamento do ITBI pode atrasar todo o processo de transferência de propriedade — e em alguns casos, inviabilizar o desembolso do crédito pelo banco. Planeje com antecedência.
ITBI dentro dos Custos Totais da Compra de Imóvel
O ITBI é apenas um dos custos de transação na compra de um imóvel. O comprador deve prever:
- ITBI: 3% do valor (em SP)
- Escritura pública: 0,3-1,5% dependendo do valor (tabela de emolumentos do TJ-SP)
- Registro de imóvel: 0,3-1% conforme a tabela do CRI
- Taxa de cartório: custos administrativos variáveis
No total, os custos de transação costumam representar 4-5% do valor do imóvel em São Paulo. Num apartamento de R$ 500.000, prepare R$ 20.000 a R$ 25.000 além do preço de compra para cobrir esses custos.
Como Contestar o ITBI Cobrado Pela Prefeitura
Se o valor venal de referência usado pela Prefeitura para calcular o ITBI estiver acima do preço real da transação, o comprador pode:
- Pagar o ITBI calculado sobre o valor venal (para não atrasar o registro) e depois ingressar com impugnação administrativa na Prefeitura, pedindo a diferença de volta
- Antes do pagamento, protocolar recurso na Secretaria Municipal de Finanças contestando a base de cálculo
O sucesso dessas contestações depende de comprovar que o preço pago é o valor de mercado real — laudos de avaliação, comparativos de mercado e histórico de transações similares são os argumentos mais eficazes.
Perguntas Frequentes sobre ITBI
ITBI é parcelável?
Em São Paulo, o ITBI é cobrado em parcela única e deve ser pago antes do registro. Não existe parcelamento oficial. Em casos excepcionais, pode ser negociado administrativamente com a Prefeitura, mas não é uma prática comum. Por isso, inclua o valor do ITBI no seu planejamento financeiro antes de fechar a compra.
Quem compra imóvel na planta paga ITBI quando?
Em imóveis na planta, o ITBI é recolhido no momento da escrituração definitiva — quando o imóvel está pronto e você vai registrar a transferência em seu nome. Durante a obra, você paga as parcelas contratuais à incorporadora, mas o ITBI só vem na entrega das chaves e formalização da transferência.
Doação de imóvel para filho paga ITBI?
Não — doação de imóvel não é ITBI. A doação (transferência sem pagamento) paga ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), que é estadual, não municipal. Em São Paulo, a alíquota do ITCMD varia de 2% a 8% dependendo do valor do bem.
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