Contrato de Compra e Venda de Imóvel: Cláusulas Essenciais e O Que Verificar Antes de Assinar
O contrato de compra e venda de imóvel é o documento mais importante de toda a transação. É ele que define os direitos e obrigações de comprador e vendedor — e um contrato mal redigido ou com cláusulas desfavoráveis pode causar prejuízos significativos. Eliezio Souza explica as principais cláusulas que todo comprador deve conhecer antes de assinar.
Por Que o Contrato de Compra e Venda é Tão Importante?
O contrato de compra e venda (CCV) — também chamado de compromisso de compra e venda — é o instrumento que vincula comprador e vendedor antes da escritura definitiva. Uma vez assinado, as partes estão juridicamente comprometidas. Por isso, é fundamental ler com atenção e, se necessário, consultar um advogado antes de assinar.
Para entender toda a documentação envolvida na compra, veja nosso checklist de documentação.
Cláusulas Essenciais do CCV
1. Identificação das Partes e do Imóvel
O contrato deve identificar com precisão:
— Nome completo, CPF/CNPJ, estado civil e endereço do comprador e do vendedor;
— Endereço completo do imóvel;
— Número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis;
— Descrição do imóvel (metragem, características).
Qualquer divergência nessa identificação pode gerar problemas no cartório.
2. Valor e Forma de Pagamento
Esta é uma das cláusulas mais críticas. Ela deve especificar:
— Valor total do imóvel;
— Valor da entrada (sinal);
— Número, valor e data de vencimento das parcelas (se houver parcelamento);
— Forma de pagamento (dinheiro, FGTS, financiamento bancário, consórcio);
— Banco e condições do financiamento (se aplicável);
— O que acontece se o financiamento não for aprovado.
Para entender as modalidades de pagamento, leia nosso guia de financiamento imobiliário.
3. Prazo de Entrega (Para Imóvel na Planta)
Para compra na planta, o contrato deve indicar:
— Data prevista de entrega (habite-se);
— Prazo de tolerância (a Lei 13.786/2018 limita em 180 dias);
— O que acontece em caso de atraso superior ao prazo de tolerância (indenização, rescisão com devolução integral, etc.).
Saiba mais sobre compra na planta em imóvel na planta vs. pronto em São Paulo.
4. Cláusula de Rescisão e Penalidades
Esta cláusula define o que acontece se uma das partes desistir:
— Desistência do comprador: Em geral, o vendedor retém de 10% a 25% do valor pago. Para imóveis na planta, a Lei 13.786/2018 limita a retenção da construtora a no máximo 25% (+ taxa SATI, quando aplicável);
— Descumprimento pelo vendedor: O comprador tem direito à devolução integral do valor pago mais juros e multa contratual.
Verifique se a cláusula de rescisão é recíproca — multas apenas para o comprador são ilegais.
5. Prazo para Outorga da Escritura
O CCV é um contrato provisório. Após a quitação (ou aprovação do financiamento), o vendedor tem obrigação de assinar a escritura definitiva. O contrato deve especificar o prazo para essa outorga — geralmente 30 a 90 dias após a quitação.
6. Responsabilidade por Custos e Tributos
Deixe claro no contrato quem paga cada custo:
— ITBI: por lei, é responsabilidade do comprador;
— Escritura e registro: geralmente do comprador;
— IPTU: proporcional entre vendedor (até a data da venda) e comprador (depois);
— Condomínio: idem — proporcional.
Para entender todos esses custos, veja impostos e custos na compra de imóvel em SP.
7. Cláusula de Habitabilidade (Para Imóvel Usado)
Para imóveis usados, é importante incluir cláusula que descreva o estado atual do imóvel e os vícios conhecidos. O Código Civil garante ao comprador o direito de reclamar de vícios ocultos (não aparentes) por até 1 ano após a entrega do imóvel.
8. Benfeitorias e Acessões
Se o vendedor fez obras, reformas ou melhorias no imóvel, o contrato deve listar o que está incluído na venda e o que o vendedor levará consigo (itens removíveis, como ar-condicionado, persianas, etc.).
Contrato de Compra e Venda na Planta: Atenção Redobrada
Para imóveis na planta, o contrato tem características adicionais importantes:
— Memorial descritivo anexado ao contrato (lista materiais e acabamentos);
— Tabela de evolução de obras;
— Condições de repasse do financiamento bancário na entrega;
— Garantias pós-entrega (5 anos para estrutura, 1 ano para acabamento — Código Civil).
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Preciso de Advogado para Revisar o Contrato?
Para contratos com construtoras (sempre padronizados e favoráveis à construtora), a revisão por um advogado imobiliário é recomendada — especialmente se o valor do imóvel for alto. Para contratos de usados entre pessoas físicas, o corretor de imóveis auxilia na conferência das principais cláusulas, mas a revisão jurídica para imóveis de alto valor é sempre prudente.
Eliezio Souza Orienta no Contrato Imobiliário
Antes de assinar qualquer contrato, fale com Eliezio Souza. Ele analisa as cláusulas, identifica pontos desfavoráveis e orienta você a negociar condições mais justas — sem custo adicional para o comprador.
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