Documentação para Compra de Imóvel em SP: Checklist Completo 2025
A documentação é a parte que mais assusta quem está comprando o primeiro imóvel. Com tantos documentos espalhados em órgãos diferentes, é fácil perder algo e atrasar a compra. Este checklist completo, elaborado por Eliezio Souza, lista todos os documentos necessários para a compra de imóvel em São Paulo — para o comprador, para o vendedor e para o imóvel.
Por Que a Documentação é Tão Importante?
A documentação na compra de imóvel tem duas funções principais: proteger o comprador de riscos ocultos (dívidas, pendências judiciais, irregularidades no imóvel) e permitir que o banco ou cartório processe a transação com segurança jurídica. Um documento faltando pode paralisar a compra por semanas.
Para entender todo o processo de compra, leia o guia completo para comprar imóvel em São Paulo.
Documentos do Comprador (Pessoa Física)
Estes são os documentos pessoais exigidos pelo banco e pelo cartório:
— RG e CPF (ou CNH como documento único);
— Comprovante de residência atualizado (últimos 3 meses — conta de água, luz, telefone ou banco);
— Certidão de estado civil atualizada (nascimento se solteiro; casamento se casado; divórcio se divorciado);
— Comprovante de renda:
• Empregado CLT: holerites dos últimos 3 meses + CTPS;
• Autônomo/MEI: declaração de imposto de renda + extratos bancários + declaração de renda (cartório);
• Empresário: declaração de IR pessoa física e jurídica + pró-labore;
— Extrato do FGTS atualizado (se for usar o FGTS);
— Declaração de imposto de renda (última entrega à Receita Federal);
— Certidão negativa de débitos municipais (IPTU em dia).
Documentos do Vendedor (Pessoa Física)
Estes documentos protegem você contra dívidas ou pendências do vendedor que possam recair sobre o imóvel:
— RG e CPF;
— Certidão de estado civil atualizada;
— Certidão negativa de débitos tributários federais (Receita Federal);
— Certidão de distribuição de ações cíveis e criminais (fórum da comarca onde o vendedor reside);
— Certidão negativa de protestos (cartório de protesto da cidade do vendedor);
— Certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT — emitida online);
— Certidão de regularidade com o INSS (CND Previdenciária);
— Certidão negativa de execuções fiscais (estadual e federal).
Documentos do Imóvel
Os documentos do imóvel confirmam a regularidade do bem que você vai comprar:
— Matrícula atualizada do imóvel (emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis com no máximo 30 dias);
— Certidão de ônus reais (emitida junto com a matrícula — verifica hipotecas, penhoras e outros gravames);
— IPTU do ano corrente (certidão de débitos municipais ou comprovante de pagamento);
— Certidão de habite-se (para imóveis prontos, confirma regularidade junto à Prefeitura);
— Certidão de quitação de taxas condominiais (para apartamentos — emitida pelo síndico ou administradora);
— Averbação de construção na matrícula (confirma que a construção está regularizada no registro de imóveis);
— Planta aprovada pela Prefeitura (para verificar se não há construções irregulares).
Documentos Específicos para Imóvel na Planta
Para apartamentos na planta (incorporação imobiliária), também exija:
— Registro de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis (obrigatório por lei antes de qualquer venda);
— Memorial descritivo do empreendimento (descreve materiais e acabamentos);
— Minuta do contrato de compra e venda;
— Certidão da construtora (regularidade fiscal, trabalhista e previdenciária da incorporadora).
Saiba mais sobre compra na planta em imóvel na planta vs. pronto em São Paulo.
Documentos para Financiamento Bancário
Além dos documentos pessoais, o banco solicita:
— Proposta de financiamento preenchida pelo banco;
— Ficha cadastral;
— Laudo de avaliação do imóvel (feito pelo engenheiro do banco);
— Contrato de compra e venda ou compromisso (quando existente).
Para entender como funciona o processo de aprovação, leia nosso guia de financiamento imobiliário. Para usar FGTS, veja como usar o FGTS para comprar imóvel.
Quanto Custam as Certidões?
A maioria das certidões federais e trabalhistas é gratuita e emitida online (Receita Federal, CNDT, CND Previdenciária). As certidões estaduais e de cartório têm custo variável — em média R$ 30 a R$ 80 cada. Planeje de R$ 500 a R$ 1.000 apenas para as certidões do vendedor e do imóvel.
Para uma visão completa dos custos totais, veja ITBI e custos cartorários em SP e todos os impostos na compra de imóvel.
Eliezio Souza Cuida da Documentação por Você
Reunir e verificar toda essa documentação é uma das partes mais trabalhosas da compra. Eliezio Souza coordena o processo, orienta quais certidões são necessárias para cada tipo de compra e garante que nenhum documento falte na hora do fechamento.
WhatsApp: (11) 97111-8620 | eliezioimoveis.com.br
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