ITBI em São Paulo: O Que É, Como Calcular e Como Pagar em 2025
O ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — é um tributo municipal obrigatório em toda compra de imóvel no Brasil e representa um dos principais custos adicionais que o comprador precisa prever. Em São Paulo, onde os imóveis têm valores elevados, o ITBI pode representar um valor considerável que precisa ser incluído no planejamento financeiro da compra. Neste artigo, explicamos tudo sobre o ITBI em São Paulo: o que é, como calcular, como pagar e quais as isenções possíveis.
O que é o ITBI?
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado sempre que há transferência de propriedade de um imóvel por ato oneroso entre pessoas vivas — ou seja, em compras e vendas, mas não em herança (que é sujeita ao ITCMD estadual). O ITBI é previsto na Constituição Federal (Art. 156, II) e regulamentado por lei municipal em cada cidade.
Em São Paulo, o ITBI é regido pela Lei Municipal 11.154/1991 e suas atualizações. A alíquota vigente em 2025 é de 3% sobre o valor de transmissão do imóvel.
Qual a Alíquota do ITBI em São Paulo?
Em São Paulo, a alíquota do ITBI é de 3% sobre o valor de referência do imóvel. O valor de referência é o maior entre:
— O valor declarado na escritura de compra e venda;
— O valor venal de referência do imóvel, calculado pela Prefeitura de São Paulo.
Na prática, a Prefeitura usa o valor venal de referência como base de cálculo na maioria dos casos, pois esse valor é calculado com base nos preços de mercado da região e frequentemente supera o valor declarado em escrituras mais antigas.
Como Calcular o ITBI em São Paulo
O cálculo é simples:
ITBI = Valor de referência × 3%
Exemplos práticos:
— Imóvel com valor de referência de R$ 200.000: ITBI = R$ 6.000
— Imóvel com valor de referência de R$ 350.000: ITBI = R$ 10.500
— Imóvel com valor de referência de R$ 500.000: ITBI = R$ 15.000
— Imóvel com valor de referência de R$ 800.000: ITBI = R$ 24.000
Para consultar o valor venal de referência de um imóvel específico em São Paulo, acesse o site da Prefeitura de São Paulo (sf.prefeitura.sp.gov.br) e inscreva o número do SQL (Setor, Quadra e Lote) do imóvel.
Quando o ITBI é Pago?
O ITBI deve ser pago pelo comprador antes do registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Sem a guia do ITBI paga, o cartório não efetua o registro — e sem o registro, a transferência de propriedade não tem validade legal.
O fluxo típico é:
1. Assinatura da escritura no Cartório de Notas;
2. Emissão do DAM (Documento de Arrecadação Municipal) para pagamento do ITBI;
3. Pagamento do ITBI (à vista, obrigatório);
4. Apresentação do comprovante no Cartório de Registro de Imóveis;
5. Registro do imóvel em nome do comprador.
ITBI no Financiamento Imobiliário
No financiamento bancário, o processo é ligeiramente diferente. O banco exige o pagamento do ITBI antes de liberar os recursos do financiamento. A guia do ITBI é calculada com base no valor financiado ou no valor de avaliação do imóvel pelo banco — o que for maior.
Uma dúvida comum: o comprador pode incluir o valor do ITBI no financiamento? A resposta é não. O ITBI precisa ser pago com recursos próprios do comprador, independentemente do financiamento. Isso significa que o comprador deve ter disponível, além da entrada, o valor do ITBI + custos de cartório.
ITBI no MCMV: Existe Isenção?
O programa Minha Casa Minha Vida oferece isenção parcial ou total do ITBI em alguns estados e municípios, mas São Paulo não tem essa isenção. Compradores de imóveis pelo MCMV em São Paulo pagam o ITBI normalmente a 3%.
No entanto, o valor venal de referência dos imóveis MCMV — que geralmente são de menor valor — resulta num ITBI mais baixo em termos absolutos. Em um imóvel MCMV de R$ 280.000, por exemplo, o ITBI será de R$ 8.400.
Para entender tudo sobre o MCMV, leia nosso guia completo do programa Minha Casa Minha Vida em 2025.
Custos de Cartório Além do ITBI
O ITBI é o maior tributo da compra, mas há outros custos cartorários que precisam ser previstos:
Escritura pública: Elaborada pelo Cartório de Notas, é o documento que formaliza a venda. O custo é tabelado pelo TJSP e varia conforme o valor do imóvel. Para um imóvel de R$ 400.000, a escritura custa em torno de R$ 4.000 a R$ 5.000.
Registro do imóvel: Realizado no Cartório de Registro de Imóveis, faz a transferência definitiva da propriedade para o nome do comprador. O custo é similar ao da escritura.
Certidões e taxas: Diversas certidões negativas são cobradas, somando R$ 300 a R$ 800.
No total, os custos cartorários e tributários representam de 4% a 7% do valor do imóvel. Para um imóvel de R$ 400.000, isso significa de R$ 16.000 a R$ 28.000 em custos adicionais que precisam ser pagos com recursos próprios.
ITBI na Compra na Planta
Na compra de imóvel na planta (incorporação imobiliária), o ITBI é cobrado apenas no momento em que o imóvel é registrado em nome do comprador — ou seja, na entrega das chaves, quando o “habite-se” é emitido e a unidade é individualizável no registro de imóveis. Durante a obra, não há pagamento de ITBI.
Isso é uma vantagem do imóvel na planta: o comprador tem mais tempo para separar o valor do ITBI enquanto paga as parcelas da construtora. Para entender mais sobre a compra na planta, leia imóvel na planta vs. pronto em São Paulo.
Como Economizar no ITBI
O ITBI é um imposto fixo de 3% — não há muito espaço para economizar. No entanto, alguns pontos merecem atenção:
— Valor declarado na escritura: Tecnicamente, o ITBI é calculado sobre o maior valor entre o declarado e o venal. Declarar um valor muito abaixo do de mercado pode ser questionado pela Prefeitura e gerar autuação;
— Parcelamento: Em São Paulo, o ITBI não pode ser parcelado — é pagamento à vista. Planeje isso no orçamento;
— Contestação do valor venal: Se você acredita que o valor venal de referência calculado pela Prefeitura está acima do valor real de mercado do imóvel, é possível protocolar contestação administrativa. Esse processo exige laudos de avaliação e pode demorar.
Conclusão: Inclua o ITBI no Planejamento Financeiro
O ITBI é um custo inescapável na compra de imóvel em São Paulo. Planejá-lo desde o início evita surpresas desagradáveis no momento de fechar o negócio. Para um imóvel de R$ 350.000, separe pelo menos R$ 10.500 para o ITBI e mais R$ 10.000 para escritura e registro.
Eliezio Souza, seu corretor de imóveis em São Paulo, orienta você em todos os custos e tributos da compra. WhatsApp: (11) 97111-8620.
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