Distrato Imobiliário: Seus Direitos e Quanto a Construtora Pode Reter em 2026

O Que é Distrato Imobiliário

Distrato imobiliário é a rescisão de um contrato de compra de imóvel na planta — quando uma das partes decide desfazer o negócio antes da conclusão. Na prática, o comprador desiste do apartamento que comprou na planta antes da entrega das chaves.

As razões para o distrato são variadas: perda de emprego, mudança de cidade, problemas de crédito que impedem o financiamento final, atraso excessivo da construtora na entrega, mudança de planos pessoais ou simplesmente insatisfação com o produto ou a empresa.

Antes da Lei 13.786/2018, o distrato era um terreno pantanoso: construtoras retinham valores abusivos, compradores tinham que recorrer à Justiça em quase todos os casos, e os critérios variavam de contrato para contrato. A lei trouxe mais clareza, mas ainda existem situações que exigem conhecimento ou assessoria jurídica.

Quando Você Pode Fazer o Distrato

Você pode solicitar o distrato em qualquer momento antes da entrega das chaves e do registro do imóvel no seu nome. Uma vez que o imóvel está registrado em sua propriedade, não existe mais “distrato” — a única forma de sair seria vender o imóvel.

Os momentos mais comuns de distrato são:

• Durante as obras (meses ou anos antes da entrega)
• Na hora da entrega das chaves, quando o banco não aprova o financiamento final
• Após atrasos significativos da construtora que inviabilizem o planejamento do comprador

O prazo legal para resolução do distrato é importante: quanto antes você notifica a construtora, menos você pagou em parcelas (e, portanto, mais você vai recuperar).

A Lei do Distrato: O Que Mudou com a Lei 13.786/2018

A Lei 13.786/2018 estabeleceu regras claras para o distrato imobiliário em empreendimentos do SFH e do SFI. As principais determinações:

Quadro-Resumo Obrigatório

Todo contrato imobiliário deve ter um quadro-resumo inicial com todas as condições essenciais destacadas, incluindo as penalidades em caso de distrato. Se o contrato não tem esse quadro ou ele está incompleto, o comprador tem 30 dias para solicitar a retificação sem penalidade.

Desistência Imotivada do Comprador

Quando o comprador desiste sem justificativa (culpa própria), a construtora pode reter:

• Até 25% dos valores pagos em empreendimentos fora do SFH
• Até 50% dos valores pagos em empreendimentos do Patrimônio de Afetação (quando o empreendimento tem contabilidade separada da construtora)

Além dessa retenção, podem ser cobrados SATI (assessoria técnica imobiliária), corretagem (se paga pela construtora e informada no contrato) e tributos.

Quanto a Construtora Pode Reter no Distrato

A aplicação prática das regras da lei depende do tipo de empreendimento:

Empreendimento SFH sem Patrimônio de Afetação (mais comum):

• Retenção máxima: 25% dos valores pagos
• Comprador recebe de volta: 75% do total pago

Empreendimento com Patrimônio de Afetação (construtoras maiores, como MRV, Cyrela, EzTec):

• Retenção máxima: 50% dos valores pagos
• Comprador recebe de volta: 50% do total pago

Exemplo: Você pagou R$ 80.000 em parcelas de um apartamento de R$ 350.000. O empreendimento é de Patrimônio de Afetação. A construtora pode reter até R$ 40.000 (50%). Você recebe de volta R$ 40.000.

Importante: a retenção incide sobre o valor efetivamente pago (parcelas pagas), não sobre o valor total do contrato.

Distrato por Culpa da Construtora

Quando o distrato é causado pela construtora, as regras são completamente diferentes — e muito mais favoráveis ao comprador:

Atraso na Entrega

A construtora tem tolerância legal de 180 dias de atraso na entrega das chaves (além da data contratual). Se o atraso ultrapassar 180 dias:

• O comprador pode optar por: (a) manter o contrato e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso; ou (b) rescindir o contrato e receber devolução integral do que pagou corrigido, mais multa de 1% por mês de atraso

Devolução com Culpa da Construtora

Na rescisão por culpa da construtora (atraso acima de 180 dias, vícios graves, impossibilidade de entrega), a construtora deve devolver:

• 100% do que foi pago, corrigido monetariamente
• Mais 1% ao mês de indenização pelo período do atraso
• Em prazo muito mais curto (geralmente 30 a 60 dias)

Prazo para Receber a Restituição

Os prazos de devolução variam conforme a modalidade:

• Distrato por culpa do comprador — imóvel em construção: devolução em até 30 dias a partir da conclusão da venda da unidade a terceiro (a construtora pode esperar revender o apartamento). Esse prazo vago é polêmico.
• Distrato por culpa do comprador — Patrimônio de Afetação: devolução em até 30 dias após o Habite-se do empreendimento
• Distrato por culpa da construtora: devolução em 30 a 60 dias da notificação

A lei estabelece que a construtora pode condicionar a devolução à revenda do imóvel, o que na prática pode atrasar a restituição por anos em mercados com baixa absorção. Esse ponto é contestado em vários processos judiciais, e tribunais têm concedido prazos máximos de devolução mesmo sem revenda.

Como Fazer o Distrato na Prática

1. Notifique formalmente: envie carta registrada (AR) para a construtora comunicando a intenção de distrato. Guarde o comprovante
2. Solicite o extrato de pagamentos: peça à construtora o demonstrativo de todos os valores pagos
3. Leia o contrato original: verifique as cláusulas de rescisão e compare com a lei
4. Negocie as condições: a construtora geralmente faz proposta de devolução. Avalie se está dentro da lei
5. Formalize por escrito: o distrato deve ser documentado por escrito com assinaturas de ambas as partes
6. Consulte advogado: se os valores retidos parecerem abusivos, consulte um advogado especializado em direito imobiliário antes de assinar qualquer documento

Distrato vs Cessão de Contrato: Qual é Melhor

Antes de solicitar o distrato, avalie a alternativa da cessão de contrato (também chamada de “transferência de contrato” ou “repasse”).

Na cessão, você transfere os direitos e obrigações do contrato para um terceiro comprador. Em vez de rescisão com retenção de valores pela construtora, você passa o contrato para outra pessoa e pode recuperar tudo que pagou — e até ter lucro se o imóvel valorizou durante a construção.

A cessão de contrato é especialmente interessante em imóveis na planta que valorizaram significativamente: você pode vender o contrato por valor superior ao que pagou, compensando os juros e a inflação do período.

Nem sempre a construtora autoriza cessão sem custo — verifique as cláusulas contratuais. A Lei do Distrato não proíbe a construtora de cobrar uma taxa pela cessão, mas os valores devem ser razoáveis.

Quando Vale a Pena Fazer o Distrato

Análise de quando o distrato faz sentido financeiro:

• Vale a pena quando: você está no início do contrato (pagou poucas parcelas), a construtora está atrasada mais de 180 dias, houve mudança drástica de vida (demissão, separação, doença), ou você conseguiu imóvel melhor
• Pode não valer a pena quando: você pagou muitas parcelas (a perda de 25-50% é substancial), o imóvel valorizou muito (cessão seria mais lucrativa), faltam poucas parcelas para a entrega

Faça a conta antes de decidir: quanto você já pagou × percentual de retenção vs. o impacto financeiro de continuar.

Procon, DECON e Ação Judicial

Se a construtora se recusar a fazer o distrato nas condições legais ou reter valores acima do permitido:

• Procon-SP: registre reclamação online em procon.sp.gov.br. A mediação do Procon frequentemente resolve sem necessidade de ação judicial
• Juizado Especial (JEC): para valores até 40 salários mínimos, você pode entrar com ação no Juizado sem advogado
• Ação Ordinária: para valores maiores, com advogado especializado em direito imobiliário

Perguntas Frequentes sobre Distrato Imobiliário

Está pensando em fazer um distrato ou precisa de orientação sobre um contrato imobiliário? A Eliezio Imóveis pode ajudar a avaliar sua situação: eliezioimoveis.com.br | (11) 97111-8620.