ITBI, Escritura e Registro de Imóvel em São Paulo: Tudo que Você Precisa Saber
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O Que é o ITBI
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal cobrado na transferência de propriedade de imóveis entre pessoas vivas (inter vivos). É diferente do ITCMD (estadual), que incide em heranças e doações.
O ITBI existe em todos os municípios brasileiros, mas a alíquota varia de cidade para cidade — cada prefeitura define sua própria taxa dentro dos limites estabelecidos pela lei. Em São Paulo, como na maioria das grandes cidades, a alíquota é de 3%.
O fato gerador do ITBI é a transmissão de propriedade: você paga o imposto quando o imóvel passa legalmente de um dono para outro. Isso ocorre no momento do registro da escritura de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.
Alíquota do ITBI em São Paulo e Região
Em São Paulo capital, a alíquota do ITBI é de 3% sobre o valor venal de referência ou o valor da transação, o que for maior. Municípios da Grande SP têm alíquotas próprias:
- São Paulo: 3%
- Guarulhos: 2%
- Santo André: 2%
- São Bernardo do Campo: 2%
- Osasco: 2%
- Campinas: 2%
- Mogi das Cruzes: 2%
Verificar a alíquota do município é importante quando você está avaliando imóveis em cidades diferentes — uma diferença de 1 ponto percentual pode significar R$ 4.000 a mais ou a menos em ITBI num imóvel de R$ 400.000.
Como é Calculado o ITBI na Prática
O ITBI é calculado sobre a base de cálculo definida pelo município, que pode ser:
- O valor venal de referência do imóvel (definido pela prefeitura)
- O valor declarado na escritura de compra e venda
A prefeitura usa o maior dos dois valores. Isso significa que, mesmo que você compre um imóvel com desconto, pagará ITBI sobre o valor venal se ele for maior que o preço efetivo.
Exemplo prático: Imóvel com valor venal de R$ 500.000, comprado por R$ 480.000. ITBI em SP = 3% × R$ 500.000 = R$ 15.000.
Para consultar o valor venal do imóvel em SP: acesse o site da Prefeitura de São Paulo (prefeitura.sp.gov.br) na seção IPTU/ITBI e insira o número do IPTU ou o endereço do imóvel.
Quando o ITBI é Pago
O ITBI deve ser pago antes do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. O fluxo normal é:
- Assinatura do contrato de compra e venda (compromisso)
- Aprovação do financiamento pelo banco (se houver)
- Emissão da guia do ITBI pela prefeitura
- Pagamento do ITBI
- Lavratura da escritura pública no tabelionato (para imóveis quitados) ou contrato de financiamento com força de escritura (para financiados)
- Registro da escritura no CRI (Cartório de Registro de Imóveis)
Em financiamentos imobiliários, o banco geralmente centraliza o processo e auxilia na emissão e pagamento do ITBI como parte do processo de compra.
Isenções e Reduções de ITBI
Existem situações em que o ITBI pode ser reduzido ou isento:
Minha Casa Minha Vida — Faixa 1
Famílias de baixíssima renda (Faixa 1 do MCMV) têm isenção total de ITBI em São Paulo para imóveis enquadrados no programa.
Primeiro Imóvel — Redução em Alguns Municípios
Alguns municípios oferecem alíquota reduzida para a compra do primeiro imóvel residencial. Em SP capital, não há essa redução automática — mas vale verificar se o seu município de interesse tem esse benefício.
Imóvel para Moradia de Baixo Valor
Imóveis de valor muito baixo (geralmente até 1-2 salários mínimos de valor venal) têm isenção de ITBI em SP e em muitos municípios do Brasil. O limite varia por cidade.
Transferências por Herança
Transferência por herança (causa mortis) não paga ITBI — paga ITCMD (estadual). São tributos diferentes.
Escritura de Imóvel: Quando é Necessária e Quanto Custa
A escritura pública é o documento lavrado em tabelionato de notas que formaliza a transferência de propriedade. É obrigatória para imóveis adquiridos sem financiamento bancário (à vista ou com financiamento privado).
Para imóveis financiados por bancos, o contrato de financiamento tem força de escritura pública — o comprador economiza os custos de escritura, mas ainda precisa registrar o contrato no CRI.
O custo da escritura pública segue tabela cartorial regulamentada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo. Em 2026, os valores aproximados para escritura em SP são:
- Imóvel até R$ 100.000: R$ 800 a R$ 1.200
- Imóvel R$ 100.001 a R$ 200.000: R$ 1.200 a R$ 2.000
- Imóvel R$ 200.001 a R$ 500.000: R$ 2.000 a R$ 4.500
- Imóvel R$ 500.001 a R$ 1.000.000: R$ 4.500 a R$ 7.500
Registro de Imóvel no Cartório: Obrigatório e Essencial
O registro da escritura (ou do contrato de financiamento) no Cartório de Registro de Imóveis é o ato que efetivamente transfere a propriedade do imóvel. Sem o registro, você não é legalmente o dono do imóvel — mesmo que tenha escritura e tenha pagado tudo.
Isso é um ponto crítico que muita gente ignora: no Brasil, a propriedade é transferida pelo registro, não pela escritura. O contrato de compra e venda cria obrigações entre comprador e vendedor, mas é o registro que torna o comprador o proprietário perante terceiros e o Estado.
O custo do registro também segue tabela do TJSP e varia com o valor do imóvel. Em média, o registro representa 0,5% a 1% do valor do imóvel.
Custo Total da Transferência: O Que Você Vai Pagar
Para um apartamento de R$ 500.000 em São Paulo, os custos de transferência são aproximadamente:
- ITBI (3%): R$ 15.000
- Escritura pública (se não for financiado): R$ 4.500
- Registro no CRI: R$ 3.500 a R$ 5.000
- Taxa de certidões e documentos: R$ 500 a R$ 1.000
Total estimado: R$ 23.000 a R$ 25.500 — ou seja, 4,6% a 5,1% do valor do imóvel.
Para imóvel financiado, a escritura pública é substituída pelo instrumento particular com força de escritura (gerado pelo banco), reduzindo esse custo:
- ITBI: R$ 15.000
- Registro do contrato de financiamento no CRI: R$ 3.000 a R$ 4.500
- Total: R$ 18.000 a R$ 19.500 (3,6% a 3,9%)
ITBI em Imóveis na Planta
Para imóveis na planta, o ITBI é pago no momento da transferência definitiva da propriedade — geralmente quando o imóvel é entregue e o financiamento final é contratado (habite-se + registro). Durante o período de obras, o comprador possui um contrato de promessa de compra e venda, não a propriedade em si.
Isso significa que quem compra na planta tem alguns anos até precisar desembolsar o ITBI — o que dá tempo para se planejar financeiramente. No momento da entrega das chaves, inclua o ITBI no planejamento junto com os custos de reforma, mobília e mudança.
Como Pagar o ITBI em São Paulo
Para pagar o ITBI em São Paulo:
- Acesse o site da Prefeitura de São Paulo (prefeitura.sp.gov.br/servicos/iptu-itbi)
- Selecione “Solicitar Guia de ITBI”
- Informe os dados do imóvel (número do contribuinte do IPTU) e os dados da transação
- O sistema calcula e gera a guia para pagamento
- Pague em bancos, casas lotéricas ou internet banking
A guia tem prazo de validade e precisa ser paga antes do registro. Em caso de dúvida, o cartório onde você vai registrar o imóvel pode orientar sobre o processo.
Perguntas Frequentes sobre ITBI e Registro
O banco paga o ITBI pelo comprador?
Não. O ITBI é de responsabilidade do comprador. O banco pode auxiliar no processo de emissão da guia e pode exigir o pagamento antes de liberar os recursos do financiamento, mas o valor sai do bolso do comprador. Alguns bancos oferecem financiamento do ITBI junto com o financiamento do imóvel, o que incorpora o valor nas parcelas mensais — mas isso aumenta o custo total.
Posso parcelar o ITBI?
Em regra, o ITBI é pago à vista. Alguns municípios oferecem parcelamento em até 24 vezes, mas São Paulo capital não possui essa opção de forma sistemática. Verifique com a prefeitura do município onde está o imóvel.
Se o imóvel não tem escritura, consigo resolver?
Sim, mas é um processo mais complexo. Imóveis sem escritura (com apenas “contrato de gaveta” ou “instrumento particular”) precisam de uma escritura retroativa para formalizar a transferência. Isso exige advogado, documentação específica e pode ser caro e demorado. É um problema comum em imóveis mais antigos, especialmente em zonas populares.
Comprar imóvel em SP exige planejamento completo dos custos. A Eliezio Imóveis orienta você em todo o processo, do contrato ao registro: eliezioimoveis.com.br | (11) 97111-8620.
