Inventário e Imóvel Herdado em SP 2026: Guia Completo sobre Custos, Prazos e Como Vender

O Que é Inventário e Por Que é Necessário

Inventário é o processo legal pelo qual os bens de uma pessoa que faleceu são identificados, avaliados e transferidos formalmente para seus herdeiros. No Brasil, o inventário é obrigatório para que a herança — incluindo imóveis — possa ser legalmente transferida para o nome dos herdeiros.

Sem inventário, o imóvel permanece no nome do falecido. Os herdeiros até podem habitar o imóvel, mas não podem vendê-lo, financiá-lo ou doá-lo. O imóvel fica “preso” até que o processo seja concluído.

O inventário pode ser conduzido por dois caminhos: judicial ou extrajudicial (em cartório). A escolha depende das características da situação familiar.

Inventário Judicial vs Extrajudicial (em Cartório)

Inventário Extrajudicial (Cartório)

É mais rápido, mais barato e mais simples. Pode ser realizado quando:

• Todos os herdeiros são maiores de 18 anos e estão em plena capacidade civil
• Todos os herdeiros concordam com a divisão dos bens (partilha amigável)
• Não há testamento (ou o testamento já foi homologado judicialmente)

O processo é conduzido por advogado em cartório de notas e pode ser concluído em 30 a 90 dias em situações simples.

Inventário Judicial

É necessário quando há conflito entre herdeiros, herdeiro menor de idade, testamento não homologado, ou qualquer herdeiro que não concorda com a partilha. O processo é mais lento (1 a 5 anos ou mais em casos complexos) e mais caro (honorários advocatícios maiores, custas judiciais).

Custo do Inventário em São Paulo: Quanto Esperar Gastar

Os custos do inventário incluem:

• ITCMD: imposto estadual sobre herança. Em São Paulo, é de 4% sobre o valor total dos bens transmitidos
• Honorários advocatícios: o Código de Ética da OAB sugere mínimo de 6% do valor da herança para inventário extrajudicial; no judicial, pode ser maior. Na prática, os honorários são negociados — em inventários de patrimônio médio, 3-5% é comum
• Custas de cartório: para inventário extrajudicial, incluem emolumentos do cartório de notas (escritura de inventário) e do cartório de registro de imóveis (transferência da matrícula para o nome dos herdeiros)
• ITBI: não incide na herança — só incide em compra e venda. Herdeiros não pagam ITBI para receber imóvel em herança

Exemplo prático: imóvel avaliado em R$ 500.000, inventário extrajudicial sem disputas:

• ITCMD: R$ 20.000 (4% de R$ 500.000)
• Honorários advocatícios: R$ 15.000 a R$ 25.000
• Custas de cartório: R$ 3.000 a R$ 8.000
• Total estimado: R$ 38.000 a R$ 53.000

ITCMD em São Paulo: Como Funciona o Imposto sobre Herança

O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é o imposto estadual que incide sobre heranças e doações. Em São Paulo, a alíquota é de 4% sobre o valor dos bens recebidos — uma das mais baixas entre os estados brasileiros.

A base de cálculo é o valor venal do imóvel (valor determinado pela Prefeitura para fins de IPTU) ou o valor de mercado, o que for maior. O pagamento é feito antes da conclusão do inventário — sem quitação, o cartório não lavra a escritura.

Há isenção de ITCMD no estado de São Paulo para heranças de pequeno valor (até 2.500 UFESP, aproximadamente R$ 80.000 em 2026). Para imóvel de valor superior, o imposto é calculado sobre o total.

Prazo para Abrir o Inventário: Existe Multa por Atraso

O Código de Processo Civil estabelece prazo de 2 meses a contar do falecimento para abertura do inventário. No entanto, na prática, a maioria das famílias demora mais — e as consequências do atraso variam por estado.

Em São Paulo, o atraso no inventário pode gerar multa de até 20% sobre o valor do ITCMD. Além disso, quanto mais tempo passa sem inventário, mais difícil se torna reunir a documentação (documentos do falecido se perdem, imóveis ficam desvalorizados por falta de manutenção, conflitos familiares aumentam).

A recomendação é iniciar o processo o quanto antes após o falecimento — mesmo que ainda em momento de luto, pelo menos contratar o advogado e iniciar a coleta de documentos.

Como Funciona a Partilha do Imóvel entre Herdeiros

Quando há vários herdeiros e um único imóvel, a partilha pode ser feita de diferentes formas:

• Venda do imóvel e divisão do valor: todos os herdeiros concordam em vender o imóvel e dividem o valor líquido proporcionalmente. É a solução mais simples e limpa, mas pode haver discordância entre herdeiros que querem manter o imóvel
• Um herdeiro compra a parte dos outros: o herdeiro que quer ficar com o imóvel paga aos demais o equivalente à parte deles. Exige que ele tenha capital disponível ou possibilidade de financiamento
• Condomínio de herdeiros: todos ficam com suas frações do imóvel registradas na matrícula. Funciona em casos de aluguel (todos dividem a renda proporcional) — mas em conflito, qualquer coproprietário pode exigir extinção do condomínio

Herdeiro que Mora no Imóvel: Direitos e Deveres

Situação muito comum: o pai falece, a mãe mora no imóvel com os filhos adultos como coproprietários. Ou um dos filhos mora no imóvel e os outros não.

O herdeiro que mora no imóvel tem direito de uso, mas não pode se opor à venda se os demais herdeiros exigirem. A ação de extinção de condomínio (quando herdeiros não chegam a acordo) resulta na venda judicial do imóvel — geralmente por valor abaixo do mercado em leilão.

O herdeiro que mora deve pagar aluguel aos demais ou compensar pela ocupação exclusiva — caso contrário, os demais podem cobrar essa diferença judicialmente. Acordos familiares formalizados por escrito evitam esses conflitos.

Vender Imóvel Herdado: Quando é Possível

Só é possível vender um imóvel herdado após a conclusão do inventário e o registro da matrícula no nome dos herdeiros. Enquanto o imóvel está no nome do falecido, nenhuma venda é possível legalmente.

Tentativas de vender antes do inventário (procurações, “contratos particulares”) geram nulidades e podem ser questionadas — gerando perda de tempo e dinheiro para todas as partes.

Depois do inventário concluído, os herdeiros podem vender o imóvel normalmente — mas todos os coproprietários precisam assinar a escritura de venda. Se um herdeiro se recusar a assinar, os demais precisarão de ação judicial para forçar a extinção do condomínio.

Imóvel Herdado com Dívidas: O Que Fazer

Se o imóvel herdado tem dívidas (IPTU atrasado, condomínio em atraso, financiamento bancário não quitado), os herdeiros precisam decidir:

• Quitar as dívidas com recursos próprios e ficar com o imóvel
• Vender o imóvel para quitar as dívidas e dividir o eventual saldo
• Renunciar à herança (se as dívidas superam os ativos)

Importante: herdeiros não são pessoalmente responsáveis por dívidas do falecido além do valor da herança recebida. Se as dívidas superam os ativos, é possível renunciar à herança sem se comprometer com o passivo.

Imposto de Renda na Venda do Imóvel Herdado

Quando você vende um imóvel herdado, pode incidir IR sobre o ganho de capital. A lógica:

• O “custo de aquisição” do imóvel herdado é o valor que foi declarado no inventário (valor do ITCMD)
• O “ganho de capital” é a diferença entre o valor de venda e o valor declarado no inventário
• A alíquota de IR sobre ganho de capital em imóveis vai de 15% (para ganhos até R$ 5M) a 22,5% (acima de R$ 30M)

Estratégia: declarar o imóvel no inventário pelo valor de mercado real (e não pelo valor mínimo) aumenta o ITCMD agora, mas reduz o IR na venda futura. Vale a pena calcular qual opção é mais vantajosa com um contador.

Perguntas Frequentes sobre Inventário e Imóvel Herdado

Herdou um imóvel em São Paulo e precisa de orientação sobre o processo de venda após o inventário? Fale com o corretor Eliezio Santos: eliezioimoveis.com.br | (11) 97111-8620.