Impostos e Custos na Compra de Imóvel em São Paulo: Tudo Que Você Vai Pagar em 2025
Comprar um imóvel em São Paulo envolve muito mais do que o valor do imóvel em si. Há uma série de impostos, taxas e custos cartorários que podem somar de 5% a 8% do valor do bem. Conhecê-los com antecedência é essencial para não ser pego de surpresa no momento do fechamento. Eliezio Souza listou todos os tributos e custos da compra de imóvel em São Paulo.
ITBI — O Principal Imposto da Compra
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é o imposto municipal cobrado na transferência do imóvel. Em São Paulo, a alíquota é de 3% sobre o valor de referência do imóvel (o maior entre o valor da escritura e o valor venal de referência calculado pela Prefeitura).
O ITBI é pago pelo comprador, à vista, antes do registro no cartório. Sem o comprovante de pagamento, o Cartório de Registro de Imóveis não efetua o registro.
Exemplos:
— Imóvel de R$ 280.000: ITBI = R$ 8.400;
— Imóvel de R$ 400.000: ITBI = R$ 12.000;
— Imóvel de R$ 600.000: ITBI = R$ 18.000.
Para detalhes completos sobre o ITBI, leia ITBI em São Paulo: como calcular e como pagar.
Escritura Pública — Custo Cartorário
A escritura pública de compra e venda é lavrada no Cartório de Notas e é o documento que formaliza a venda entre vendedor e comprador. Seu custo é tabelado pelo TJSP (Tribunal de Justiça de São Paulo) e varia conforme o valor do imóvel.
Tabela estimada para 2025 (valores aproximados):
— Imóvel de R$ 200.000: escritura ≈ R$ 2.500;
— Imóvel de R$ 300.000: escritura ≈ R$ 3.500;
— Imóvel de R$ 400.000: escritura ≈ R$ 4.500;
— Imóvel de R$ 600.000: escritura ≈ R$ 6.000.
A escritura é obrigatória para imóveis pagos à vista. Em financiamentos bancários, o contrato de financiamento substitui a escritura — mas o comprador ainda paga o registro.
Nota: No MCMV e em financiamentos pela Caixa Econômica, há desconto de 50% no custo da escritura para imóveis de menor valor.
Registro do Imóvel — Cartório de Registro de Imóveis
O registro é o ato que efetivamente transfere a propriedade para o nome do comprador. Feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado, seu custo também é tabelado pelo TJSP.
O custo do registro é similar ao da escritura — aproximadamente:
— Imóvel de R$ 200.000: registro ≈ R$ 2.000;
— Imóvel de R$ 300.000: registro ≈ R$ 2.800;
— Imóvel de R$ 400.000: registro ≈ R$ 3.600;
Em financiamentos, o contrato bancário é registrado no cartório (no lugar da escritura) com custo similar.
IPTU — Imposto Anual a Considerar
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um imposto anual, não da compra em si, mas que precisa estar em dia para que a escritura e o registro sejam feitos. Na hora da compra, exija as certidões negativas de débito municipal (que incluem o IPTU).
Após a compra, o IPTU passa a ser responsabilidade do comprador. Em São Paulo, o valor do IPTU varia conforme localização e metragem — de R$ 600 a R$ 15.000 por ano para imóveis residenciais.
IR sobre Ganho de Capital — Quando Você For Vender
Quando o imóvel for vendido no futuro, o vendedor (você, no futuro) poderá pagar o Imposto de Renda sobre o ganho de capital (diferença entre o preço de compra e o preço de venda). A alíquota varia de 15% a 22,5%, dependendo do ganho.
Há isenções importantes:
— Primeiro imóvel vendido até R$ 440.000 (se não teve outro imóvel nos últimos 5 anos);
— Reinvestimento do valor em outro imóvel residencial no prazo de 180 dias.
Resumo dos Custos Totais da Compra
Para um apartamento de R$ 350.000 financiado em São Paulo, os custos típicos são:
— ITBI: R$ 10.500 (3%);
— Escritura ou registro do contrato de financiamento: R$ 4.000 a R$ 5.000;
— Certidões e taxas diversas: R$ 500 a R$ 1.000;
— Avaliação do imóvel pelo banco: R$ 800 a R$ 1.500.
— Total adicional: R$ 16.000 a R$ 18.000 (além da entrada).
Para ver a lista completa de documentos necessários, consulte nosso checklist de documentação. Para entender o financiamento, veja nosso guia de financiamento imobiliário.
Planeje os Custos com Antecedência
A regra prática: além da entrada (20% do imóvel), separe mais 6% a 8% do valor do imóvel para cobrir ITBI, cartório e taxas. Para um imóvel de R$ 350.000, isso significa R$ 21.000 a R$ 28.000 adicionais em recursos próprios.
Eliezio Souza simula todos esses custos com você antes de você fechar qualquer negócio, para que a compra não tenha surpresas financeiras.
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